Image default
Зарубежная недвижимость

Активность застройщиков и покупателей на исторически низком уровне. Анализ и тенденции новостроек Финляндии в аналитике от REALTING

Высокий уровень жизни и прозрачная правовая база сыграли одну из ключевых ролей в формировании рынка жилья Финляндии. За последние несколько лет финский рынок недвижимости демонстрировал постепенное и сравнительно предсказуемое развитие. Однако введенные меры для контроля инфляции привели к увеличению стоимости кредитования, что, в свою очередь, начало сказываться на падении спроса. Как подобные меры повлияли на объем строительства, количество сделок и уровень цен — в свежей аналитике REALTING.

Спад в строительстве. Что на это повлияло?

В соответствии с данными Statistics Finland, с 2015 по ноябрь 2023 года в Финляндии было выдано более 86 тыс. разрешений на строительство отдельно стоящих, двухквартирных и многоквартирных жилых домов* (в т.ч. строительство пристройки, ремонт и перепланировки, сопоставимые со строительством нового здания, расширение здания или увеличение площади).

* – без учета разрешений на строительство жилых зданий, в которых жители имеют общую кухню, гостиную или санитарные помещения, и жилых зданий для лиц с ограниченными возможностями.

Количество разрешений на строительство отражает активность застройщиков, которые, в свою очередь, оперативно отслеживают и реагируют на меняющиеся потребности покупателей. Таким образом, показатель позволяет судить о тенденциях на рынке недвижимости в стране.

Так, в период с 2015 по 2017 годы отмечался достаточно высокий уровень активности в строительстве нового жилья: количество разрешений увеличивалось ежегодно — на 7% в 2016 году и на 3% в 2017. Одной из причин роста в эти годы стало соглашение по землепользованию, жилью и транспорту, подписанное правительством еще в 2012 году. Сотрудничество направлено на улучшение функциональности и конкурентоспособности городских районов, а значит сбалансированное развитие городской инфраструктуры, землепользования, жилищного строительства и логистики.

В рамках программы осуществляется такая поддержка, как субсидируемое государством жилищное строительство, поддержка ремонтных работ, развитие деревянного домостроения.

Стоит отметить и то, что местные органы самоуправления могут взимать налог на недвижимость с пустующего земельного участка, если он расположен в зоне городского планирования и не используется для жилых целей или не находится в стадии строительства. Ставка налога в таком случае будет варьироваться от 2% до 6%.

Такие соглашения были подписаны также на 2016-2019 и 2020-2031 годы, включив в себя новые регионы.

Помимо государственного регулирования, наблюдалась тенденция к инновациям в дизайне и планировке жилья, а также к современным и энергоэффективным решениям в строительстве из-за повышения цен на энергоресурсы.

С 2018 года начался спад в сфере строительства. В итоге за 2 года количество разрешений снизилось на 14%.

Пандемия и ограничения на перемещения привели к тому, что в 2020 и 2021 годах наблюдался увеличенный спрос на загородную недвижимость. В результате выросло количество разрешений на строительство частных домов.

Самым активным периодом стал 2021 год — 11 508 разрешений. Хотя уже в 2022 году активность застройщиков резко снизилась — сразу на 25%. А 2023 год продемонстрировал самый худший показатель за весь рассматриваемый период — 5 361 разрешение на строительство жилья, что в 1,6 раз меньше чем в предыдущем году и более чем в 2 раза меньше по сравнению с 2021 годом. Падение спроса привело не только к снижению объемов строительства, но и к банкротству крупнейших застройщиков Финляндии.

Стоит отметить еще одну особенность, касающуюся строительства нового жилья — это уменьшение площади квартир и домов. На данный момент средний размер жилого помещения составляет 40-60 кв. м, в то время как около десятилетия назад средняя площадь была 80-90 кв. м.

Активность застройщиков и покупателей на исторически низком уровне. Анализ и тенденции новостроек Финляндии в аналитике от REALTING

Активность застройщиков и покупателей на исторически низком уровне. Анализ и тенденции новостроек Финляндии в аналитике от REALTING

Рост процентных ставок и снижение количества сделок

Период с 2016 по 2017 характеризуется повышением активности покупателей: количество сделок с новостройками выросло на 34% и 42% соответственно, а по сравнению с 2015 годом показатель увеличился в 1,9 раз. До пандемии 2020 года рынок стабилизировался — количество сделок оставалось на высоком уровне — не менее 11 тыс. в год. Ограничения из-за COVID-19 привели к снижению количества сделок на 12%. Тем не менее, 2021 год приблизился к уровню «доковидного» периода — 10 724 сделки купли-продажи.

В 2022 году произошел резкий спад активности — жилье в новостройках стали покупать практически в 2 раза меньше. А в 2023 году зафиксирован худший показатель по количеству сделок купли-продаж — всего 2039 сделок на «первичке», что в 2,7 раз ниже чем в 2022 году и более чем в 5 раз ниже по сравнению с 2021 годом. Основная причина этого: рост инфляции и, как следствие, изменение процентных ставок.

Рост процентных ставок с середины 2022 года значительно повысил стоимость кредитования для потребителей. Так, в декабре 2023 года ставка по ипотеке находилась на уровне 4,1%, для сравнения — с 2017 года процентная нагрузка не превышала 1%.

Затрагивая тему ипотеки, стоит сказать, что условия кредитования покупки жилья в Финляндии стандартные: первоначальный взнос составляет от 5% до 20% от стоимости недвижимости, срок кредитования 25-30 лет. Банк также проводит оценку стоимости недвижимости, чтобы убедиться, что запрашиваемая сумма кредита соответствует рыночной стоимости объекта.

Активность застройщиков и покупателей на исторически низком уровне. Анализ и тенденции новостроек Финляндии в аналитике от REALTING

«Двушки» покупают чаще всего

Рассматривая структуру сделок на первичном рынке недвижимости по типу объекта, можно сказать, что с 2015 года покупатели чаще отдавали предпочтение жилью в многоквартирных жилых дома. Доля квартир в сделках была выше 80% на протяжении всего рассматриваемого периода за исключением 2015 и 2022 годов — тогда с частными домами было совершено 24% и 21% от всех сделок на первичном рынке соответственно.

Кстати, чаще всего в новостройках в 2023 году покупали двухкомнатные квартиры — на их долю пришлось 42% от всех сделок с квартирами на первичном рынке. Далее следуют трехкомнатные апартаменты — 33%, за ними — однокомнатные квартиры — 25% от всех сделок на «первичке».

Существуют также определенные особенности при владении домом и квартирой.

Во-первых, владение частным домом в Финляндии включает в себя не только право собственности на само здание, но и на землю, на которой оно расположено. Владельцы обязаны ухаживать за своей собственностью, соблюдать строительные нормы и правила землепользования.

Во-вторых, владение квартирой в многоквартирном доме в Финляндии обычно осуществляется через жилищные акционерные общества. При покупке квартиры будущий собственник фактически приобретает акции, дающие право на пользование определенной квартирой. Владельцы обязаны уплачивать месячные взносы на обслуживание и ремонт общедомовых помещений и инфраструктуры. Также они имеют право голоса на собраниях акционеров, где решаются вопросы управления и эксплуатации дома.

Активность застройщиков и покупателей на исторически низком уровне. Анализ и тенденции новостроек Финляндии в аналитике от REALTING

В 2020 году максимальным спросом пользовалась недвижимость в Хельсинкском регионе — 42% от всех сделок на первичном рынке. Впоследствии, доля сделок на этой территории постоянно снижалась, достигнув минимума в 25% в 2023 году. Снижение доли сделок в столичном регионе обусловлено несколькими факторами.

Во-первых, забегая вперед, можно сказать, что Хельсинки — самый дорогой город Финляндии в плане жилья. Высокие цены отпугивают покупателей, что приводит к снижению доли сделок.

Во-вторых, это насыщенность рынка: рынок жилья в Хельсинки, вероятно, столкнулся с насыщением после периода интенсивного строительства и развития в рамках уже упомянутой государственной программы. А развитие остальных регионов стимулирует активность за пределами столицы.

Не последнюю роль играет и изменение предпочтений: наблюдается тенденция к жизни в менее загруженных и более доступных по цене районах за пределами крупных городов, особенно в контексте возросшей популярности удаленной работы.

Активность застройщиков и покупателей на исторически низком уровне. Анализ и тенденции новостроек Финляндии в аналитике от REALTING

За 8 лет цены на столичную недвижимость выросли на 32%

Столица Финляндии и ее пригород на протяжении всего рассматриваемого периода сохраняет за собой статус самой дорогой локации в стране для приобретения жилья. Цена на первичную недвижимость в Хельсинки имела тенденцию к росту до 2022 года.

По итогу 2022 года произошло незначительное снижение в 1%, и цена установилась на уровне €6094/кв.м. Колебания в пределах 3% происходили до 3 квартала 2023 года, — далее зафиксирован рост на 8%. Итог 4 квартала 2023 года — €6317/кв.м. За 8 лет цены на столичную недвижимость выросли на 32%.

Жилье в Хельсинки и пригороде дороже чем в остальной части страны в среднем в 1,5 раза.

Тенденции остальной части страны до 2022 года во многом схожи со столичными. С 2022 года регионы проявили большую неустойчивость, особенно в 1 полугодии 2023 года. Так, по итогу 1 квартала 2023 года цена снизилась на 8%, а во втором квартале прибавила 13%. В 4 квартале 2023 года цена на первичную недвижимость в Финляндии без учета Хельсинки находилась на уровне €4101/кв.м. С 2015 года рост составил 29%.

Важно понимать, что рост цен на первичную недвижимость отражает не только уровень спроса, но и общее увеличение стоимости строительства, включая материалы и рабочую силу.

Активность застройщиков и покупателей на исторически низком уровне. Анализ и тенденции новостроек Финляндии в аналитике от REALTING

Первичный рынок Финляндии проявил высокую чувствительность к доступности финансирования — меры по снижению инфляции, которые привели к удорожанию займов, оказали сильное давление как на покупателей, так и на застройщиков. Высокие процентные ставки уже повлияли на число сделок, а снижение активности в жилищном строительстве может неоднозначно отразиться на рынке в долгосрочной перспективе из-за ухудшения доступности жилья. А это приведет к увеличению стоимости как покупки, так и аренды жилья.

Автор

Активность застройщиков и покупателей на исторически низком уровне. Анализ и тенденции новостроек Финляндии в аналитике от REALTING

Анастасия Фомина Аналитик

Предоставляю читателям качественные аналитические материалы о глобальных тенденциях на рынке недвижимости.

Источник

Похожие записи

Цены на жильё в Великобритании всего за год упали на 11%

mmaxm

«В Алании найти что-то меньше, чем за €100,000 уже сложно». Эксперт об актуальной повестке и будущем турецкого рынка

mmaxm

Цены на квартиры в Чехии упали на 20%. Но это не касается столицы

mmaxm

Оставить комментарий