Что нужно обсудить с собственником и как это зафиксировать в договоре? Рассказываем, как правильно составить договор найма жилого помещения. Содержание статьи
- Для чего нужен договор аренды
- На какой срок заключается договор аренды
- Что надо проверить перед подписанием договора
- Что следует обязательно зафиксировать в договоре
- Что стоит указать дополнительно
Вы нашли подходящую квартиру и хотите быстрее переехать? Не торопитесь. Сначала обсудите с собственником условия вашего проживания, даже самые неочевидные. А потом — закрепите договоренности на бумаге. Всё, что не прописано в договоре, можно оспорить.
Уточнение
Аренду квартиры юридически правильно называть «наем жилья». Понятие «аренда» используется в отношении только нежилых помещений. Но мы будем использовать оба понятия: в разговорном стиле чаще употребляется словосочетание «аренда жилья».
Для чего нужен договор аренды
Договор аренды регламентирует отношения между арендатором и собственником квартиры. Типовой договор затрагивает основные условия: арендную ставку, кто оплачивает ЖКУ, какая мебель есть в квартире и как часто владелец может повышать стоимость аренды.
Но договор пластичен, из него можно убирать пункты или добавлять новые. В каком виде он в итоге будет подписан, решают только собственник и арендатор.
Договор найма жилья нужен обеим сторонам. Собственнику — чтобы гарантированно получать арендную плату и обратиться в суд, если будет испорчено его имущество или арендатор откажется съехать в срок. Арендатору — чтобы быть уверенным: его не выселят раньше срока, указанного в договоре, не поднимут вдруг ставку аренды и не подселят кого-нибудь еще.
Снимите квартиру выгодно Найти
Если одна из сторон нарушает устные договоренности, доказать, что они были, вряд ли получится. Если есть договор — другое дело. В случае нарушения условий договора можно идти в суд и требовать справедливости там.
На какой срок заключается договор аренды
Договор аренды можно заключить на срок до года (краткосрочный) и свыше года (долгосрочный). Разница в том, что договор на срок до года не надо регистрировать в Росреестре. Договор на год и больше нужно регистрировать. Именно поэтому так популярны договоры на 11 месяцев — это максимальный срок, на который можно заключить договор без регистрации в Росреестре.
Что надо проверить перед подписанием договора
Какие пункты внести в договор? Для этого необходимо встретиться с арендодателем и осмотреть квартиру, которую хотите снять.
Перед подписанием договора найма проверьте следующие пункты.
Состояние мебели и инженерии
Все должно работать исправно, мебель должна быть без дефектов. Если какие-то недостатки есть, это стоит зафиксировать в акте приме-передачи помещения, иначе вас могут несправедливо обвинить в порче имущества.
Документы собственника
Обязательно проверьте правоустанавливающие документы собственника на квартиру, причем оригиналы, а также его паспорт. Вы должны быть уверены, что именно он является собственником квартиры. Случаи, когда квартиру сдает третье лицо, не имеющее к ней отношения, не редкость.
Если от имени собственника выступает кто-то другой, он обязан предоставить нотариальную доверенность. В доверенности указываются данные собственника и информация о квартире, а также право третьего лица сдавать квартиру в аренду. Действительна ли доверенность, можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Число собственников
У квартиры может быть несколько собственников. В этом случае имеет значение, находится квартира в долевой собственности или совместной.
Если квартира находится в долевой собственности:
- Если договор найма подписывает один из собственников, остальные должны дать свое согласие на заключение договора найма в простой письменной или нотариальной форме. Лучше получить согласие в нотариальной форме, отмечают юристы.
- Договор найма могут подписать все собственники. Если их устраивает такой вариант, это самое простое решение, не требующее участия нотариуса.
Если квартира находится в совместной собственности:
- В этом случае получать согласие сособственника не нужно: такое согласие предполагается по закону. Но есть и ограничения. Например, если один из супругов хочет сдать имущество в наем на срок более одного года, ему понадобится получить нотариальное согласие второго супруга. Это еще одна причина, почему так распространены договоры сроком на 11 месяцев.
Кто зарегистрирован в квартире
Лица, зарегистрированные в квартире, имеют право жить в ней постоянно или временно в зависимости от вида регистрации. И даже если вы эту квартиру арендовали, они могут появиться у вас на пороге и совершенно законно потребовать пустить переночевать, а то и пожить.
Поэтому запросите у наймодателя выписку из домовой книги: хорошо, если в ней не зарегистрированы его родственники. Если помимо собственника квартиры в ней зарегистрированы другие лица, необходимо получить их согласие на заключение договора.
Нет ли долгов по ЖКХ
Убедитесь, что на квартире не висят долги предыдущих арендаторов. Попросите у собственника справку об отсутствии задолженностей — ее выдает управляющая компания.
Что следует обязательно зафиксировать в договоре
В договоре найма указывается адрес, площадь и кадастровый номер жилья, описывается имущество, которое в ней находится и за которое будет отвечать арендатор, паспортные данные сторон, срок, на который заключается договор. Это обязательные моменты, они встречаются практически в любом договоре найма.
Но Гражданский кодекс РФ предусматривает свободу договора, поэтому в него можно внести любое условие, не противоречащее закону.
Что стоит указать дополнительно
— Как часто может меняться арендная ставка. Это важный пункт, который позволит планировать свой бюджет на несколько месяцев. Обычно допускается повышение ставки аренды не чаще раза в год.
— Кто будет проживать в квартире и кто может останавливаться в ней на время. Скажем, если вы живете семьей (муж, жена, дети) и к вам пару раз в год на месяц приезжает погостить теща, это стоит указать в договоре.
— Условия внесения арендной платы. Будете ли вы просто перечислять деньги собственнику квартиры с 7 по 11-е число каждого месяца или отдавать их наличными из рук в руки — какое бы решение вы ни приняли, укажите это в договоре.
А заодно уточните, что включается в арендную плату: входят ли в нее оплата ЖКУ, интернета и подписки на стриминговые сервисы. Обычно аренда оплачивается отдельно, а услуги ЖКХ — сверх, по счетчикам. Интернет — в зависимости от потребностей арендатора. А вот подписка на онлайн кинотеатры и другие развлечения — по договоренности сторон.
— Условия досрочного расторжения договора без штрафа для арендатора. Одно дело, если арендатор передумал снимать квартиру. Тогда он подводит собственника жилья, тот теряет доход и вправе потребовать денежную компенсацию с арендатора.
Другое дело, если неприятное обстоятельство выясняется по ходу: например, соседи оказываются шумными, скандальными, а то и с криминальными наклонностями. Заезжая, вы не можете знать, какими окажутся соседи, а жить почти год в обстановке постоянной дискотеки или скандалов не обязаны. Включите в договор условие досрочного расторжения на случай неблагополучных соседей или неустранимых недостатков самой квартиры.
— Условия возврата залога (обеспечительного платежа). Его берет себе собственник жилья при сдаче квартиры в счет возможных неустоек. Когда вы съезжаете, депозит возвращается. Подробно опишите в договоре, в каких случаях этого не происходит, и он остается у наймодателя.
— Кто должен чинить инженерию и технику, если она выйдет из строя. Возможны разные варианты: всё чинит собственник, чините вы с вычетом стоимости ремонта из арендной платы и т. п.
— Согласуйте и укажите в договоре, как часто собственник будет приезжать к вам для проверки квартиры. В периодических визитах арендодателя нет ничего плохого: наоборот, это говорит о его ответственном подходе и заботе о жилье. Но дата и время таких визитов четко оговариваются — они должны быть не чаще, чем раз в пару месяцев.
— Арендодатель просит вас сделать ремонт или заменить окна/технику в счет оплаты аренды? Зафиксируйте эти договоренности на бумаге и собирайте чеки об оплате ремонта. Иначе у вас не будет доказательства, что ремонт сделали именно вы.
— Условия досрочного выселения и прекращения действия договора. Подробно пропишите в договоре условия, при которых наймодатель может попросить освободить квартиру. Это защитит вас от риска остаться на улице.
— Укажите в договоре, за сколько месяцев наймодатель должен предупредить вас о выселении.
Составьте подробный перечень имущества, которое оставляет в квартире наймодатель. Добавьте описание состояния каждой вещи. Проще всего это сделать в акте приема-передачи.
Возможно, настолько подробные пункты в договоре аренды вам никогда не пригодятся. Но если конфликтная ситуация возникнет, они сильно облегчат вам жизнь.
Благодарим за помощь в подготовке статьи Алину Шлееву, старшего юриста адвокатского бюро «Пропозитум»Фото: Shutterstock / Fotodom