Image default
Интересное

Эскроу-счета разрешат использовать в ИЖС

Дума одобрила соответствующий законопроект в третьем чтении. Как будет работать проектное финансирование для ИЖС, станет ли проще оформить ипотеку и что будет с ценами?Содержание статьи

  • Что происходит сейчас 
  • Что эскроу-счета дадут рынку ИЖС
  • Как это будет работать 
  • А если добавить в схему ипотеку?
  • Как внедрение проектного финансирования отразится на ценах 

Что происходит сейчас 

Применение эскроу-счетов для строительства многоквартирных домов первоначально было предназначено для решения проблемы обманутых дольщиков и недостроев. Девелоперов перевели на них с 2019 года, а в 2022-м счета эскроу стали применять и при строительстве частных домов в малоэтажных жилых комплексах (коттеджных поселках, как их обычно называют). 

Осенью 2023 года правительство внесло в Госдуму пакет из трех законопроектов о внедрении эскроу-счетов в сферу ИЖС. Первое чтение прошло в минувшем ноябре, а в начале июля этого года состоялось окончательное, третье, по итогу которого документ направили в Совет Федерации. То есть процесс идет в хорошем темпе и можно ожидать, что закон в скором времени будет принят. 

Вообще, на внедрение эскроу в ИЖС направлены три связанных друг с другом законопроекта. Первый — «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» — оговаривает возможность финансирования через эскроу-счета постройки частных домов вне организованных коттеджных комплексов профессиональными подрядными организациями.

Что такое эскроу?

Эскроу-счет — специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя, пока идет строительство дома. Продавец (застройщик, подрядная организация) сможет забрать их после сдачи объекта в эксплуатацию. 

Банк в данном случае играет роль посредника и следит за исполнением условий договора. Пока идет строительство, средства на счете принадлежат покупателю, но распоряжаться ими не может ни он, ни застройщик. Банк блокирует деньги до конца стройки, а по ее завершении, в зависимости от результата, либо перечислит их застройщику, либо вернет покупателю.   

Механизм эскроу обеспечивает защиту покупателя: его деньги не тратятся (застройщик ведет строительство на собственные или заемные средства) и их можно вернуть в полном объеме. 

Деньги на эскроу-счете застрахованы, поэтому, даже если банк обанкротится, покупатель сможет вернуть до 10 млн рублей.

Систему финансирования строительства через эскроу-счета также называют «проектным финансированием». 

До внедрения схемы со счетами эскроу покупатель направлял средства напрямую застройщику, и в случае неисполнения им своих обязательств часто оставался и без денег, и без жилья. 

Из представленного на рассмотрение законопроекта следует, что проектное финансирование станет доступно не для всего частного домостроения, а только для компаний и ИП, попавших в специальный реестр. При строительстве они должны будут использовать типовую документацию (типовые проекты) или домокомплекты, включающие в себя отечественную продукцию (требования к ней определит Минпромторг). 

Подрядчик при этом должен будет раскрыть данные о себе и предоставить информацию о реализованных проектах. 

Законодатели также должны принять решение о страховании средств граждан на эскроу-счетах и госрегистрации строящейся недвижимости — это второй законопроект, необходимый для работы системы.

Третья законодательная инициатива направлена на освобождение работ подрядной организации с применением эскроу-счетов от НДС. Оба этих документа Государственная дума сейчас рассматривает во втором чтении.

Что эскроу-счета дадут рынку ИЖС

Принятие закона и внесение соответствующих поправок в Градостроительный и Налоговый кодексы, в законы о страховании вкладов и о госрегистрации недвижимости будет способствовать борьбе с недобросовестными подрядчиками в ИЖС, а также стандартизации рынка. 

Законопроект предоставляет гражданам возможность выбора: строить дом с эксроу или без. Скорее всего, большинство заказчиков будет заинтересовано в снижении рисков и выберет механизм эскроу, а следовательно, на рынке увеличится объем строительства по типовым проектам или из домокомплектов. 

Сейчас банки осторожно выдают кредиты на индивидуальное строительство, так как им не до конца понятен предмет залога (фактически это земельный участок и некий проект, анализ которого сам по себе стоит значительных денег), а стандартизация позволит сильно упростить оценку домов. 

По прогнозу введение эскроу-счетов станет дополнительным драйвером для массовых программ индивидуального строительства, с момента запуска в 2021 году демонстрирующих устойчивый рост. 

       «Например, по данным Дом.РФ, за 2023 год выдача ипотеки на строительство домов выросла более чем в четыре раза. Было оформлено почти 220 тыс. кредитов на общую сумму 537 млрд рублей, что составляет почти 7% от всего жилищного кредитования в стоимостном выражении. При сопоставлении с данными двухлетней давности фиксируется рост рынка более чем в 10 раз

Эскроу-счета разрешат использовать в ИЖС

Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики        

При этом новый закон защитит и подрядчиков, которые сталкиваются, например, с неравномерностью финансирования со стороны покупателей. А стандартизация проектов и их утверждение в банке позволят справиться с хронической проблемой постоянных изменений, вносимых в проекты заказчиками. 

Кроме того, введение эскроу-счетов повышает ответственность строителей. 

       «Данный механизм экономическим методом дисциплинирует подрядчика и стимулирует не затягивать процесс строительства

Эскроу-счета разрешат использовать в ИЖС

Максим Марамыгин,доктор экономических наук, профессор УрГЭУ        

Таким образом, внедрение механизма эскроу для ИЖС сделает рынок загородной недвижимости более прозрачным и повысит уровень доверия между всеми участниками. Застройщик и покупатель будут застрахованы от рисков, а банк сможет более взвешенно принимать решения о выдаче ипотеки. 

Эскроу-счета разрешат использовать в ИЖС

Ипотека с Циан на участки, таунхаусы, дома и их строительство Одна онлайн-заявка для 9 банков-партнеров Подробнее

Как это будет работать 

Судя по проекту закона, механизм финансирования будет аналогичен тому, который применяется для строительства многоквартирных домов или коттеджных поселков. 

В общих чертах схема выглядит так: 

  1. Заказчик, подрядная организация и банк заключают трехсторонний договор, после чего деньги покупателя поступают на эскроу-счет, открытый на его имя, где блокируются (депонируются) до исполнения обязательств подрядчиком. 
  2. Организация строит дом (используя типовой проект или домокомплект) либо за свой счет, либо с привлечением заемных средств. 
  3. Когда объект готов, подрядчик забирает деньги с эскроу-счета. 

Отметим, что в этой схеме не обязательно должен присутствовать кредит. Банк выступает здесь как своего рода гарант (в договоре — эскроу-агент), сохраняющий деньги и следящий за исполнением условий соглашения.

А если добавить в схему ипотеку?

Как уже говорилось, переход ИЖС на счета эскроу упростит для банков оценку залога, тем самым способствуя увеличению количества одобряемых ипотечных кредитов. Даже текущая высокая ставка рыночной ипотеки вряд ли сильно замедлит процесс: на данный момент любая федеральная госпрограмма распространяется на ИЖС, а ставки там в разы ниже. Например, в сельской и дальневосточной ипотеке это 2%. Кроме того, уже неоднократно говорилось, что для ИЖС в 2024 году собираются внедрить отдельную адресную программу.

Внедрение эскроу в частное домостроение обсуждают уже не первый год, поэтому ряд кредитных организаций, например, банк «Дом.РФ» и Сбербанк, в пилотном режиме уже выстроили механизм такой работы. 

В случае если при строительстве покупатель, подрядчик или они оба используют заемные средства, схема выглядит примерно так:  

  1. Заказчик дома подает заявку в банк на ипотечный кредит, после одобрения подписывает кредитный договор. 
  2. Заказчик выбирает подрядную организацию и заключает с ней договор подряда. 
  3. Ипотечный банк перечисляет деньги заказчика на эскроу-счет, открытый в банке-кредиторе подрядчика.
  4. Банк-кредитор подрядчика финансирует строительство дома. Деньги подрядчику при этом выдаются траншами (возобновляемая кредитная линия). Срок транша зависит от того, как строится дом (домокомплект или проектное решение). К подрядчику до одобрения кредита предъявляются определенные требования (годовая выручка, размер штата, количество реализованных проектов, наличие поручителей и т. д.).  
  5. После завершения строительства счет эскроу раскрывается в пользу подрядчика, который гасит полученными средствами взятый кредит.  

Как внедрение проектного финансирования отразится на ценах 

Принятие новых правил и стандартов, кроме вышеперечисленных плюсов, имеет и минусы. Например, дополнительные затраты для подрядчика, что в конечном итоге может вылиться в повышение цен на его услуги. 

       «Если рассматривать вариант, что средства с эскроу-счета станут источником выдачи кредита подрядчику, и самому банку не надо будет платить за депозит (средства на эскроу-счетах не предусматривают начисление процентов со стороны банка), необходимо покрыть издержки на ведение счетов и предусмотреть прибыль самого банка.

Эти составляющие включаются в банковскую комиссию, которая составляет, как правило 3–5% от суммы кредита. То есть можно говорить, что итоговая стоимость строительства вырастет на эту сумму.

Удорожание может быть и меньше, если подрядчик будет строить за счет своих средств и не будет привлекать банковский кредит, или за счет кредита будет оплачена лишь часть стоимости строительства. В этом случае итоговая цена строительства будет определяться индивидуально.

В условиях жесткой конкуренции на строительном рынке допускаю, что в первое время многие подрядчики, чтобы не упускать заказы, будут частично компенсировать вырастающие из-за процентных платежей затраты за счет части своей прибыли

Эскроу-счета разрешат использовать в ИЖС

Максим Марамыгин, доктор экономических наук, профессор УрГЭУ        

Открытие счетов эскроу для ИЖС сделает этот сегмент рынка более регламентированным, надежным и прозрачным, но вряд ли на данном этапе этого будет достаточно, чтобы привлечь новых клиентов и подрядчиков, ведь ставки по рыночной ипотеке заградительно высоки, а доступность программ с господдержкой после завершения массовой льготной ипотеки изрядно снизилась. 

Тем не менее появление адресной ипотеки для загородной застройки может существенно повысить привлекательность сектора ИЖС и сделать его одним из драйверов развития рынка недвижимости. 

При этом обсуждается, что использование проектного финансирования станет одним из обязательных условий выдачи новой льготной ипотеки на ИЖС. Возможно, именно поэтому принятие законопроекта об использовании эскроу-счетов в частном домостроении идет в таком быстром темпе.

Эскроу-счета разрешат использовать в ИЖС

Ищете надежную строительную компанию? Загляните в каталог Циан! Мы проверили историю каждой компании и изучили отзывы о работе Подробнее

Tochno [CPL] RU

Похожие записи

Какие преимущества аренды офисов в Питере?

mmaxm

Шведский тренер покинул ведущий российский женский гандбольный клуб :: Другие :: РБК Спорт

mmaxm

«Восторг до слез». Реакция на победу Валиевой в короткой программе :: Олимпиада 2022 :: РБК Спорт

mmaxm

Оставить комментарий