Image default
Зарубежная недвижимость

Японские деревни-призраки и проблема домов «акия»: аналитический обзор

Япония известна высоким уровнем урбанизации, множеством высоток, микроквартирами и «заоблачными» ценами на жилье – это уже стало своеобразной визитной карточкой страны. Однако существует и другая сторона: с каждым годом растет число оставленных и пустующих домов в сельских районах страны.

Сегодня поговорим о домах «акия» в Японии. Этот термин используется для обозначения оставленных, заброшенных и неиспользуемых жилищ. С каждым годом акия в этой стране становятся все более распространенными: высокий уровень урбанизации, старение нации – это причины их возникновения.

Причины появления акия

Причины возникновения заброшенных домов начинаются с демографической ситуации и заканчиваются правовым и административным регулированием.

Первоначальной причиной возникновения домов-акия является урбанизация. Уровень урбанизации Японии один из самых высоких в мире – более 92% населения страны проживает в городах и лишь 8% в сельской местности (в 1960 годах доля сельского населения была на уровне 37%). И оставшиеся в сельских районах люди продолжают мигрировать в города, оставляя свои дома.

Второй важной причиной является демографическая ситуация в стране. В Японии с 2005 года фиксируется естественная убыль населения, уровень рождаемости также снижается — по итогам 2023 года он достиг отметки в 1,2. Японское правительство говорит, что для поддержания стабильной численности населения уровень рождаемости должен быть не меньше 2,1.

Из совокупности первой и второй причины следует то, что даже если направлять средства на поддержание и развитие сельской местности, это вряд ли приведет к решению проблемы заброшенных домов. Молодое поколение в любом случае будет стремиться уехать в город, ведь именно там они видят свое будущее. В свою очередь, в сельской местности остается все меньше людей, и с каждым годом их количество сокращается из-за депопуляции. 

Дома становятся заброшенными и вследствие наследования. Из-за падения уровня рождаемости, некоторые семьи не оставляют после себя наследников, у других же семей наследники переехали в города и не изъявляют желания возвращаться.

Японские деревни-призраки и проблема домов «акия»: аналитический обзор

Источник фото: JoshuaDaniel / Shutterstock

Заброшенные дома Японии в цифрах

Каждые 5 лет японское Министерство внутренних дел и коммуникаций проводит обследование жилья и земель. По итогам последней пятилетки (ее конец пришелся на 2023 год), ведомство заявило, что в Японии насчитывается около 9 млн акия — это на полмиллиона больше, чем 5 лет назад. 

Тут важно отметить, что к акия были отнесены заброшенные дома, пустующее жилье, предназначенное для аренды и продажи; дома, которые используются как дачи и места для временного проживания. Не все эти дома являются заброшенными или оставленными в классическом понимании, ведь многие из них просто ожидают своей продажи/сдачи в аренду или находятся в ограниченном использовании.

Подробнее остановимся именно на непосредственно заброшках, то есть объектах, которые никак не используются и не выставлены на продажу. По итогам последнего исследования, в Японии насчитывалось около 3,85 миллиона заброшенных домов, что составляет долю в 5,9% от всего жилья в стране. 

Ниже представлена динамика изменения количества заброшенных и пустующих домов.

Японские деревни-призраки и проблема домов «акия»: аналитический обзор

Чаще всего заброшенные дома встречаются в западной части Японии – на островах Сикоку и Кюсю их концентрация наибольшая. Ниже показаны 5 префектур Японии, где эта проблема наиболее актуальна. 

Японские деревни-призраки и проблема домов «акия»: аналитический обзор

Реже всего акия встречаются в префектурах, где расположены большие населенные пункты. 

Японские деревни-призраки и проблема домов «акия»: аналитический обзор

Проблемы заброшенных домов и пути решения

Местные органы управления часто рассматривают заброшенные дома как бремя, при это избавиться от этого бремени довольно затруднительно. 

Всем известно, что Япония – это страна с повышенным уровнем сейсмический опасности. Многие акия строились очень давно, и в современном мире они уже не соответствуют строительным нормам и стандартам сейсмостойкости — все это приводит к тому, что после крупных землетрясений и ураганов такие дома могут быть сильно повреждены или вовсе разрушены. 

Бывают ситуации, когда местные власти после очередного природного бедствия долгое время не могут очистить территории от разрушенных заброшенных домов или провести реконструкцию пострадавших объектов, так как поиск законных владельцев таковых является по-настоящему долгим бюрократическим процессом.

Большая концентрация заброшенных домов в населенном пункте может отталкивать потенциальных покупателей, ведь люди банально не хотят жить в деревнях и небольших городках, окруженных домами-призраками. В свою очередь, местные органы управления не могут избавиться от этих домов, так как не в силах найти их владельцев.

Усугубляет проблему заброшенных домов и то, что среди японцев, особенно молодых, распространена культура новизны: они стремятся иметь новое, то, что не требует ремонта, а дома акия требуют вложений и считаются старыми и непригодными для проживания.

Те же японцы, которые решились на покупку акия, сталкиваются с другими проблемами. Несмотря на то, что их стоимость может быть по-настоящему низкой, не превышающей нескольких тысяч долларов, ремонт акия и приведение инфраструктуры к современным стандартам может обойтись в разы дороже. Местоположение, инфраструктура населенного пункта, в котором расположены такие дома, также оставляют желать лучшего.

Японские деревни-призраки и проблема домов «акия»: аналитический обзор

Японские деревни-призраки и проблема домов «акия»: аналитический обзор

В настоящее время правительство Японии предпринимает некоторые шаги для борьбы с заброшенными домами:

  1. Так, в 2023 году был пересмотрен закон, который в самой Японии известен как «Закон Акия». В документе были затронуты темы упрощенной ликвидации акия, надлежащего управления ими, помощь некоммерческим организациям, которые занимаются вопросами заброшек.
  2. Правительство предоставляет налоговые льготы и субсидии для тех, кто готов купить и привести в порядок заброшенный дом. Также различные программы по поддержке акия предоставляют местные муниципалитеты. Некоторые заброшки и вовсе можно получить бесплатно при соблюдении определенных условий.
  3. Некоторые муниципалитеты реставрируют акия и затем делают из него социальное жилье, которое является доступным жильем для молодежи, пожилых людей, малоимущих людей.

Иностранцы также имеют право покупать акия. При этом для них это таким безнадежным и авантюрным решением, как для японцев. Некоторые эксперты на японском рынке недвижимости говорят, что для иностранцев покупка заброшенного дома в Японии – это горячая тема. 

Это подтверждается и тем, что существует множество различных сервисов, которые предоставляют помощь иностранцам в вопросах подобного приобретения. Объясняется это тем, что иностранные граждане, которые покупают акия в Японии, в большинстве своем, являются обеспеченными людьми, и для них такая инвестиция является гораздо более выгодной, нежели покупка дома в своей стране.

Отдельно стоит сказать про Банки Акия. Это своего рода базы данных заброшенных домов, которые создаются местными органами власти. Их цель собрать как можно больше информации о заброшенных домах в своей местности, найти их владельцев. 

Акия Банки каталогизируют информацию о заброшенных домах и помогают потенциальным покупателям с выбором. Также именно местные Акия Банки лучше всего расскажут о налогах, субсидиях и других стимулах, которые покупатель может получить, если решит купить заброшенный дом. 

В Японии распродают заброшенные дома. Есть варианты даже за $500 

Знаменитые деревни-призраки

Нагоро – деревня Кукол

Нагоро – это небольшая деревенька, которая расположена в префектуре Токусима на острове Сикоку. Сейчас в самой Японии и за ее пределами она известна как «Деревня кукол». Население деревни постоянно сокращается и там полно домов акия.
Деревня Нагоро стала известной благодаря местной жительнице Аяно Цукими. После того как Аяно Цукими вернулась в деревню, она столкнулась с одиночеством, так как множество жителей покинуло деревню. Для борьбы с одиночеством Аяно начала создавать кукол в натуральную величину и заселять ими деревню — каждая кукла представляет собой бывшего жителя. Эти куклы называются «какаши».

Бродя по деревне, можно наткнуться на различных кукол: кто-то будет ловить рыбу, кто-то сидеть у дороги, а зайдя в местную школу, вы наткнетесь на десятки кукол детей, которые ждут занятий.

Сейчас деревня Нагоро является известным туристическим местом, там проводятся фестивали кукол и мастер-классы по их изготовлению. Однако известность этого места не отменяет того, что население деревни продолжает вымирать.

Японские деревни-призраки и проблема домов «акия»: аналитический обзор

Источник фото: Thomas Peter/Reuters

Городок Ономичи

Еще одним известным заброшенным населенным пунктом является Ономичи. Сейчас это небольшой портовый городок с видом на внутреннее море Сето. В конце 90-ых этот городок пережил экономический спад, из-за чего его покинуло множество жителей. 
Однако в это же время в Ономичи переехал французский художник Сюндзи Сонояма, который вдохнул новую жизнь в поселение. Художник был буквально помешан на кошках, и после переезда открыл музей Манекинэко (в переводе с японского — манящий или приглашающий кот) и ночное кафе «Сова». Музей и кафе художник расположил в старых акия.

Затем Сонояма стал рисовать каменных котов удачи (фукуиси-нэко) и расставлять их по территории Ономичи. Он расставил и спрятал множество фукуиси-нэко и назвал это «Кошачьей аллей» или «Кошачьей тропой».
Постепенно художник отремонтировал близлежащие акия, сделав из них галереи и арт-пространства. Сегодня это место привлекает тысячи туристов ежегодно, а сами туристы часто оставляют по пути «Кошачьей аллеи» свои фукуиси-нэко. На «Кошачьей аллее» насчитывается уже более тысячи манящих каменных котиков.

Японские деревни-призраки и проблема домов «акия»: аналитический обзор

Итоги

Акия в Японии уже не просто термин, обозначающий заброшенные дома, акия – это национальное явление, причины которого лежат в демографии и культуре японцев. На протяжении последних 40 лет видно, что количество акия лишь растет, а правительственным программам пока что удается, в лучшем случае, замедлить увеличение их числа. 

Но стоит отдать должное правительству и местным органам управления: они делают все возможное, чтобы привлечь как можно больше ресурсов к решению этой проблемы. Повышенный интерес со стороны иностранцев и то, что сами японцы стали покупать и реставрировать такие дома, служат этому подтверждение.

Часто задаваемые вопросы

Да, иностранец может купить акия и впоследствии их продать. Сейчас, когда спрос среди иностранцев на покупку подобной недвижимости высок, в Японии существует множество сервисов, которые помогают это сделать. Однако здесь важно учитывать, что, как правило, иностранцы имеют право владеть недвижимостью только в инвестиционных целях — для постоянного проживания придется получить вид на жительство.

Искать акия стоит в специальных Банках Акия. Это базы данных, в которых собрана вся информация об акия, которые выставлены на продажу. Также вы можете обратиться в агентства недвижимости, но в таком случае вам придется заплатить за их услуги, а также комиссию при совершении сделки. Если вы хотите найти акия по наиболее привлекательной цене, то лучше все же обратиться к Банкам Акия — старайтесь найти тот, что относится к муниципалитету, в котором вы планируете покупать заброшенный дом.

Субсидии и льготы при покупке акия предусмотрены в первую очередь для граждан Японии. О конкретных стимулах при покупке акия для иностранцев следует узнавать у местных органов власти, где вы планируете покупать акия.

Все зависит от состояния акия, его местоположения и окружающей инфраструктуры. Стоит учитывать, что ремонт заброшенного дома и приведение его к современным стандартам строительства и нормам сейсмостойкости обойдется в разы дороже, чем покупка. При выборе акия важно обращать внимание на его состояние и искать компромисс между ценой и качеством.

Вам придется оплатить несколько налогов: налог на приобретение недвижимости, гербовый сбор за регистрацию права собственности, японский налог на потребление, гербовый сбор по контракту и удерживаемый налог (или Withholding Tax) – этот налог взимается в тех случаях, когда продавец проживает за границей. Чтобы узнать конкретную величину каждого из налогов вам лучше обратиться к местным органам управления, где вы планируете купить заброшенный дом.

Автор

Японские деревни-призраки и проблема домов «акия»: аналитический обзор

Роман Томашевич Аналитик

Показываю ситуацию на рынке недвижимости в графиках и цифрах.

Источник

Tochno [CPL] RU

Похожие записи

Комиссар ЕС призывает увеличить легальную миграцию 

mmaxm

Валенсия объявила о мерах по борьбе с туристическими апартаментами и мегакруизами

mmaxm

Греция введёт НДС для управляющих краткосрочной арендой. Но не всех

mmaxm

Оставить комментарий