Image default
Интересное

Инвестиции с лужайкой. Сколько можно заработать на загородной недвижимости

В России настоящий бум внутреннего туризма. Появляются такие экзотичные форматы как глэмпинги и даже избинги, а также первые доходные проекты с УК. Сколько можно заработать на «загородке», рассуждает управляющий партнер Gosman Development Василе Минти.

Инвестиции с лужайкой. Сколько можно заработать на загородной недвижимости

Василе Минтиуправляющий партнер Gosman Development

Отдыхаем дома

За три квартала 2023 года россияне совершили на 16,5% больше туристических поездок внутри страны, чем за тот же период годом ранее — почти 135 млн, подсчитали в Росстате. Стоит признать, что такие впечатляющие цифры связаны с тем, что в прошлом году Минэкономразвития изменило методологию оценки турпотока. Ведомство добавило в нее «индивидуальные средства размещения». Впрочем, что к ним относится и как ведется подсчет, не совсем понятно. Но факт роста, пожалуй, мало кто будет отрицать. 

В среднем по рынку я бы говорил, что рост составил меньше – около 5-7% за год. Однако на лучшие предложения, которые явно отличаются от всего, что есть на рынке, цена всегда будет выше. Например, набирают популярность лоты с максимальным пакетом услуг. Все чаще россияне хотят видеть в загородном доме, который они собираются арендовать, бассейн, сауну, СПА, мангальную зону и т.д. Например, дома с бассейном в 2023 г. начали выбирать на 71% чаще.

Стоит признать, что рынок загородной аренды наиболее развит в столичных регионах и на юге России. Основная причина заключается в невысоком уровне средних зарплат за пределами крупнейших мегаполисов и агломераций. 

При этом зарубежные поездки существенно подрожали. Это особенно заметно на самых бюджетных направлениях и льет воду на мельницу загородного рынка. Впрочем, чрезмерного роста ставок на аренду коттеджей я не ожидаю — в этом году он будет в пределах официальной инфляции до 10%.

Аргументов в пользу падения спроса также не вижу. Напротив – все говорит об обратном. 

По холодному расчету

Популярность загородного жилья начала расти еще в пандемию. И уже довольно скоро это привело к тому, что объемы строительства ИЖС превысили объемы ввода многоквартирных домов. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», до 10% из них покупаются в инвестиционных целях. При этом, как и в других сегментах недвижимости, успешной может быть не каждая инвестиция, а только та, которая касается объектов, обладающих определенными параметрами. 

Помимо уже упомянутой внутренней инфраструктуры к ним относятся: наличие управляющей компании, местоположение и площадь. Потенциальные арендаторы должны иметь возможность добираться до дома быстро и, желательно, несколькими видами транспорта. К тому же для посуточной аренды не подходят большие дома по 150–200 кв. м, в идеале — это 60–80 кв. м. 

Ну, и конечно же, сделка на более ранней стадии принесет бóльший доход.

Когда объект уже подобран и всячески проверен, остается выбрать форму сделки: привлекать ли ипотеку или платить 100% наличными, брать один объект или несколько. Этот выбор уже зависит исключительно от финансового состояния инвестора, его чувствительности к риску и того, как скоро он хочет «выйти в кэш». 

Инвестиции с лужайкой. Сколько можно заработать на загородной недвижимости

Для наглядности продемонстрирую две арендные стратегии. Но подчеркну, что обе они предполагают наличие профессиональной управляющей компании, которая и будет заниматься сдачей коттеджа в аренду. 

Первая основана на ипотеке, вторая — на покупке за счет собственных средств. В обоих случаях возьмем дом, расположенный в коттеджном поселке «Велегож», который строится в 110 км от МКАД в Тульской области. Его площадь 74 кв. м, он находится на участке в 4 сотки, а стоит 10 млн руб. 

В первом случае собственные инвестиции составят 4,137 млн руб. Из них:

  • 4 млн руб. — первоначальный взнос по ипотеке, 
  • 50 тыс. руб. — страхование жизни 
  • и еще 87 тыс. руб. — это различные расходы по сделке: постановка на кадастровый учет, госпошлина, страхование дома, оценка и т.п. 

При ставке в 6% годовых (такую еще можно получить по программе семейной ипотеки, например, в Сбере и Росбанке) ежемесячный ипотечный платеж составит 35 973 руб. Если взять среднюю ставку аренды в 9,5 тыс. руб. в сутки и заполняемость в 65%, то ежемесячная выручка будет на уровне 187 823 руб. 

В случае с покупкой на 100% собственные средства чистая прибыль при той же выручке будет выше — около 94 тыс. руб. в месяц. Но поскольку первоначальная сумма собственных средств в два с лишним раза выше, доходность окажется ниже — около 12% годовых. 

При этом в первом случае можно даже рассмотреть возможность покупки сразу двух коттеджей, что еще больше увеличит доход на собственные средства. 

С учетом перегрева рынка новостроек, огромного объема непроданных остатков застройщиками с одной стороны, и огромного все еще не удовлетворенного спроса на посуточную аренду загородных домов — с другой, ниша инвестиций в загородные поселки с профессиональной УК, думаю, продолжит заполняться еще некоторое время. При этом инвесторы, которые сейчас будут заходить в сегмент, смогут получить сверхприбыли, которых, к сожалению, больше нет на рынке традиционных новостроек. 

Tochno [CPL] RU

Похожие записи

Украинский игрок «Зенита» отреагировал на начало спецоперации в Донбассе :: Футбол :: РБК Спорт

mmaxm

Финал первого детского турнира Кубка G-Drive прошел на арене «Авангарда» :: Хоккей :: РБК Спорт

mmaxm

Жертвы самоубийств часто имеют невыявленный аутизм

mmaxm

Оставить комментарий