Image default
Зарубежная недвижимость

Инвестиции в недвижимость Армении: анализ рынка, цены и процесс покупки

Около 68% сделок с квартирами в Армении приходится на столицу страны – Ереван. При этом цены за “квадрат” в Ереване варьируются от $600 до $2300, в зависимости от района. В этом материале мы подробно рассмотрим процесс покупки недвижимости в Армении, включая анализ рынка, цены на жилье и особенности законодательства при оформлении сделки с участием иностранцев.

Структура рынка и количество сделок

По данным Статистического комитета Республики Армения, в стране по итогам июля 2024 года было зарегистрировано 1967 сделок купли-продажи с жилой недвижимостью, что на 10% больше, чем в июне 2024 года и на 11% больше, чем в июле прошлого года.

Всего с начала года (за период с января по июль 2024 года) в Армении было зарегистрировано 12,399 сделки с жильем, что на 4.4% больше, чем за январь-июль 2023 года.

Инвестиции в недвижимость Армении: анализ рынка, цены и процесс покупки

В структуре рынка сделок с жилой недвижимостью преобладают сделки купли-продажи с квартирами в многоквартирных домах. Их ежемесячная доля с января по июль 2024 года варьировалась от 62% в апреле и мае до 72% в феврале.

Инвестиции в недвижимость Армении: анализ рынка, цены и процесс покупки

Согласно статистическим данным, в январе-июле 2024 года около 68% сделок (5520 сделок) с квартирами было совершено в столице страны – Ереване. Оставшиеся 32% ил 2607 сделок пришлись на 10 марзов страны (марз – это административная единица страны, аналог области, региона).

Инвестиции в недвижимость Армении: анализ рынка, цены и процесс покупки

Покупка недвижимости в Армении иностранцами

Иностранцы могут купить квартиру в Армении без ограничений, чего не скажешь о земельных участках — ее можно только арендовать на срок до 99 лет. Помимо владения любым типом недвижимости в Армении, иностранец может также свободно перепродавать ее, сдавать в аренду, а также передавать по наследству.

За январь-июль 2024 года иностранные граждане купили в Армении 478 объектов жилой недвижимости – 331 квартиру и 147 домов. За этот же период иностранные граждане продали 809 объектов жилой недвижимости – 466 квартир и 343 дома.

Инвестиции в недвижимость Армении: анализ рынка, цены и процесс покупки

По данным Статистического комитета, чаще всего жилую недвижимость в Армении покупают граждане России. За 2023 год они приобрели 721 объект жилой недвижимости — за январь-июль текущего года они успели купить 305 объектов жилья. Далее расположились граждане европейских государств, США, Ирана, других стран СНГ.

Инвестиции в недвижимость Армении: анализ рынка, цены и процесс покупки

Покупка недвижимости не дает никаких преференций для получения вида на жительство (ВНЖ) в Армении. Однако получить ВНЖ в Армении можно в случае открытия стартапа или любой компании, осуществляющей коммерческую деятельность. Например, если инвестор заинтересован в рентном бизнесе на территории Армении, то для этого можно зарегистрировать компанию, приобрести недвижимость и далее заниматься сдачей ее в аренду.

Средние цены на жилье в Армении

Средние рыночные цены на квартиры в многоквартирных домах Армении по итогам июля 2024 года заметно выросли по сравнению с аналогичным месяцем 2023 года.

В первую очередь рассмотрим, как изменились средние цены на квартиры в столице – в Ереване. Рассмотрим изменение цен как в национальной валюте – армянский драм (AMD), так и в иностранной – доллары США (USD).

Административным районом с самой высокой средней ценой квадратного метра является Кентрон – это центральный район Еревана. Кентрон – это самый престижный район Еревана, сердце армянской столицы. Здесь расположено множество исторических и культурных достопримечательностей. Средняя цена одного квадратного метра по итогам июля 2024 года здесь составила 900,000 AMD/кв.м, что на 1.3% меньше, чем в июне 2024 года, и на 8% больше, чем в июле 2023 года.

Районом с самой низкой ценой квадратного метра является Нубарашен – 229,050 AMD/кв.м: это на 1.3% больше, чем в июне текущего года, и на 6.8% больше, чем в июле прошлого года. Средние цены на квартиры здесь почти в 4 раза меньше, чем в Кентроне. 

Столь низкая цена в Нубарашене сформировалась за счет того, что этот район находится на значительном удалении от центра Еревана, и имеет куда более скромную инфраструктуру, чем другие районы Еревана. Также Нубарашен на ряду с районом Норк-Мараш является районом с самой малой численностью жителей – около 12,6 тыс. человек. В свою очередь, в семи из двенадцати районах Еревана количество жителей превышает 120 тыс. человек.   

Средняя цена квадратного метра в армянских драмах по административным районам Еревана

Район

Средняя цена, AMD/кв.м

Изменение к июню 2024 года

Изменение к июлю 2023 года

Кентрон

900,000

-1.3%

8.0%

Арабкир

628,500

-0.7%

7.1%

Канакер-Зейтун

438,500

1.2%

9.1%

Нор-Норк

398,000

1.0%

10.2%

Аван

398,000

1.5%

8.7%

Эребуни

407,000

1.0%

8.5%

Шенгавит

400,000

1.0%

9.6%

Давташен

476,000

0.7%

11.3%

Ачапняк

412,000

1.0%

8.4%

Малатия-Себастия

390,200

0.8%

5.9%

Нубарашен

229,050

1.3%

6.8%

Средняя цена квадратного метра в долларах США по административным районам Еревана

Район

Средняя цена, USD/кв.м

Изменение к июню 2024 года

Изменение к июлю 2023 года

Кентрон

2319

-1.2%

7.2%

Арабкир

1619

-0.7%

6.3%

Канакер-Зейтун

1130

1.2%

8.2%

Нор-Норк

1026

1.0%

9.4%

Аван

1026

1.5%

7.9%

Эребуни

1049

1.0%

7.7%

Шенгавит

1031

1.0%

8.7%

Давташен

1226

0.8%

10.5%

Ачапняк

1062

1.0%

7.6%

Малатия-Себастия

1005

0.8%

5.1%

Нубарашен

590

1.3%

6.0%

Крупнейшими городами Армении после Еревана являются Гюмри, Ванадзор, Вагаршапат и Абовян. В этих городах цены на квартиры за год выросли на 6.9–15.5%, в зависимости от локации. Самая высокая средняя цена квадратного метра среди них в городе Абовян – 300,200 AMD/кв.м, +0.6% к июню 2024 года и +15.5% к июлю 2023 года. Далее расположились Вагаршапат – 255,000 AMD/кв.м, 0.4% к июню текущего года и +6.9% к июлю 2023 года; Гюмри – 171,000 AMD/кв.м, +8% к июлю прошлого года; Ванадзор – 148,500 AMD/кв.м, +0.3% к июню этого года и +11.5% к июлю прошлого года. Ниже представлены графики изменения средней цены квадратного метра квартир в армянских драмах и долларах США.

Инвестиции в недвижимость Армении: анализ рынка, цены и процесс покупки

Инвестиции в недвижимость Армении: анализ рынка, цены и процесс покупки

Покупка недвижимости в Армении по шагам

Что нужно сделать, чтобы сделка по покупке жилой недвижимости в Армении прошла успешно: 

1. Собрать документы.

Выбрав нужный вам объект, нужно договориться с продавцом о цене и прочих условиях сделки. И, конечно, перед оформлением сделки, у вас должны быть на руках все необходимые документы:

  • Нотариальный перевод загранпаспорта покупателя и документ, подтверждающий личность продавца.
  • Справка о чистом праве собственности продавца.
  • Выписка об отсутствии коммунальных долгов у продавца.
  • Номер счета в банке на территории Армении, с которого при сделке будут перечисляться деньги.
  • Документальное подтверждение происхождения средств.
  • Справка о семейном положении.

2. Заключить договор купли-продажи.

Для оформления договора купли-продажи вам и продавцу потребуется посетить нотариальную контору и и взять с собой все документы. 

В договоре купли-продажи должно быть следующее:

  • Информация о сторонах, заключающих договор, со всеми необходимыми данными, включая фамилию, имя, отчество и паспортные данные.
  • Информация об объекте, включая его точное описание и выписку из кадастра с описанием недвижимости.
  • Цена объекта с указанием сроков и схемы платежей.
  • Определение обязанностей обеих сторон.
  • Указание на защиту от эвикции (возможных претензий со стороны третьих лиц).
  • Подписи участников сделки и переводчика.

3. Зарегистрировать право собственности.

После предоставления нотариусу копии договора и подтверждения отправки перевода из банка начинается процесс передачи прав на недвижимость в кадастре. Этот процесс обычно занимает примерно три-четыре рабочих дня, после чего покупателю выдается свидетельство, подтверждающее его право собственности на жилье.

4. Оплатить сделку.

С 1 июля 2022 года в Армении начал действовать новый закон, который требует безналичных расчетов для всех сделок свыше $10,000, где требуется переход права собственности или регистрация в государственных органах.

В противном случае сделка может быть признана недействительной. Таким образом, единственный способ оплаты недвижимости — это безналичный перевод (с местного счета на счет продавца через банковские переводы), либо перевод SWIFT из зарубежного банка на счет продавца в Армении.

Примечание. Возможна также покупка недвижимости в Армении удаленно: для этого необходимо оформить нотариальную доверенность на лицо, которое будет физически осуществлять сделку. В этом случае регистрация приобретенного жилья также будет входить в его обязанности.

Сопутствующие траты при покупке

Среди таковых:

  • Передача прав собственности — €115.
  • Нотариальный перевод загранпаспорта — €7–13.
  • Услуги риэлтора — в среднем 1,5–2,5% от суммы сделки. 

Расчет налога на недвижимость основывается на кадастровой стоимости объекта, которая максимально приближена к текущей рыночной. Ежегодно владельцам недвижимости необходимо оплачивать налог, размер которого составляет примерно 0-1% от стоимости имущества.

Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Армении

Да, иностранцы могут свободно покупать квартиры и дома в Армении. Однако покупка земельных участков ограничена — их можно только арендовать на срок до 99 лет.

Наиболее популярным городом для покупки недвижимости является столица — Ереван. Около 68% всех сделок с квартирами совершается именно там.

Самым престижным и дорогим районом Еревана является Кентрон (центральный район).

Нет, покупка недвижимости сама по себе не дает права на получение ВНЖ. Однако ВНЖ можно получить, открыв стартап или компанию, осуществляющую коммерческую деятельность в Армении.

Да, это возможно. Для этого нужно оформить нотариальную доверенность на лицо, которое будет физически осуществлять сделку.

С 1 июля 2022 года все сделки свыше $10,000 должны проводиться безналично. Оплата производится через банковский перевод с местного счета или через SWIFT-перевод из зарубежного банка.

Ежегодный налог на недвижимость составляет примерно 0–1% от кадастровой стоимости объекта, которая близка к рыночной.

Автор

Инвестиции в недвижимость Армении: анализ рынка, цены и процесс покупки

Роман Томашевич Аналитик

Показываю ситуацию на рынке недвижимости в графиках и цифрах.

Соавтор

Инвестиции в недвижимость Армении: анализ рынка, цены и процесс покупки

Юлия Янукович Главный редактор

Отвечаю за работу редакции. Пишу экспертные интервью и гайды.

Источник

Tochno [CPL] RU

Похожие записи

Вебинар: 20 августа расскажем всё о Северном Кипре. Новые законы и новые возможности

mmaxm

Самолеты, рыбы и фарфор: как выглядят новые станции метро в Москве

mmaxm

“После урагана продаем, как есть”. На Багамах продается дом со скидкой

mmaxm

Оставить комментарий