В Москве кончились свободные места в технопарках — вакантность в индустриальных комплексах впервые в истории приблизилась к нулю, заявили эксперты на семинаре, посвященном бизнес-инфраструктуре столицы. Отчасти такая ситуация объясняется тем, что возводить новые объекты девелоперы не успевают, так как слишком дорого брать кредиты на строительство.
Именно по этой причине застройщики просят разработать для них промышленную ипотеку, заметил исполнительный директор Ассоциации индустриальных парков России Денис Журавский: «Впервые за всю историю развития промышленной инфраструктуры у нас спрос на готовые площади превысил предложение. Предыдущие 12 лет всегда была очень большая вакансия. Мы всегда балансировали 50 на 50.
Геополитические изменения и вообще сдвиги мировой экономики, которые произошли, потребовали очень быстрой локализации, быстрого замещения, и возник специфический короткий спрос, которого не было раньше.
Люди перестали планировать на три года вперед по строительству собственных корпусов и ждать, пока им профессиональный девелопер построит объекты. Они приходят и говорят: “Мы готовы арендовать или купить лот в собственность буквально в самый короткий период”.
Чем формат light industrial привлекает инвесторов
Почему технопарки не строят вдогонку этого спроса? Пару лет назад у нас заработал механизм промышленной ипотеки. Он сейчас доступен как для производственных предприятий, которые хотят, например, приобрести здание. А для управляющих компаний пока есть определенные сложности, потому что при текущей ключевой ставке финансировать на заемные средства строительство промышленной инфраструктуры с сроком окупаемости более семи лет стало экономически нецелесообразно. Поэтому, конечно, нужно срочно промышленную ипотеку распространить и на УК технопарков, индустриальных парков и промышленных комплексов».
По прогнозам экспертов, закрыть дефицит специализированных площадок не получится на протяжении еще нескольких лет, и это делает технопарки новым привлекательным инструментом для инвесторов. Тем более доходность вложений в индустриальные объекты превышает уже показатели в других сегментах — в жилой, складской или и в офисной недвижимости, подтвердил партнер NF Group Константин Фомиченко:
«Площадей не становилось больше, по крайней мере, в последние пару лет по общеэкономическим причинам. Если возводится объект формата light industrial, то он заполняется более чем на 50% еще во время строительства.
По сути, объем сделок на этом рынке будет очень сильно зависеть именно от ввода подобных помещений. С точки зрения инвестирования это становится даже более интересно, чем вложения в строительство складов класса А. Поэтому перспективы для частных инвесторов в сегменте light industrial достаточно хорошие».
Как власти увеличили компенсации за создание инфраструктуры технопарков
Вход в технопарк в качестве инвестора доступен даже начинающему игроку, уверяют эксперты. Можно купить либо квадратные метры, либо долю, которой будут управлять профессионалы. При этом такой актив считается надежнее, чем аналоги в сфере бизнес-недвижимости: так, например, производственные площадки не прекращали работать даже в локдауны во время COVID-19.
При этом размеры инвестиций сравнимы с покупкой квартиры в Москве, заметила партнер компании Ricci Яна Кузина: «Стоимость за квадратный метр в сегменте light industrial составляет от 100 тыс. руб. до 120-130 тыс. руб. Таким образом, имея 20-30 млн руб., можно вложиться в этот проект. Можно инвестировать, например, покупая проект непосредственно у девелопера: есть специализированные компании, которые этим занимаются. И можно приобрести, допустим, такой актив в виде доли, которой станет распоряжаться специализированный фонд.
Почему сокращаются вложения в торговую недвижимость
У нас ставки аренды на такие помещения уже превышают расценки на децентрализованные офисы. Во-первых, этот сегмент еще не так раскручен, а, во-вторых, производству, если уж оно обосновалось в технопарке — завезено оборудование, наняты рабочие — переезжать намного сложнее.
Так что сегмент как таковой, думаю, будет расти и продвигаться. Технопарки пользуются сейчас бешеной популярностью».
Сейчас в столице действует больше 50 технопарков, на этих площадках работает более 2 тыс. компаний. Статус технологического парка позволяет инвесторам получать льготы по нескольких налогам, а также снизить ставку арендной платы за землю. За последние восемь лет объем инвестиций в развитие московских технопарков составил 85 млрд руб., говорится на сайте мэрии. Всего в России насчитывается более 130 технопарков, которые работают в различных областях — от производства сельскохозяйственной продукции до микроэлектроники и робототехники.