Image default
Интересное

Как купить «вторичку»: пошаговая инструкция

Как правильно выбирать квартиру на вторичном рынке? Что должно насторожить на просмотре? Какие документы надо проверить перед сделкой? Циан.Журнал рассказывает, как безопасно приобрести «вторичку».

Содержание:

  • Выбираем квартиру
  • На просмотре: не стесняйтесь задавать вопросы
  • Проверяем документы на квартиру
  • Как правильно торговаться
  • Предварительный договор и задаток
  • Перед сделкой
  • Сделка
  • Способы расчетов

Рынок готового жилья активен. Сделки по договору купли-продажи проходят в пять раз чаще, чем по ДДУ, подсчитали аналитики Циан.

В каких случаях лучше выбрать квартиру на «вторичке»

— Если хотите купить жилье дешевле («вторичка» дешевле «первички», в некоторых регионах — в полтора раза);

— если хотите переехать сразу (новостройку придется ждать);

— если хотите жить в развитом районе (инфраструктура новостроек обычно строится еще несколько лет);

— если вам не нужна ипотека (ставки на вторичном рынке высокие, сейчас они начинаются от 17% годовых);

— если хотите знать, кто будет вашим соседом (в новостройке выбрать соседа невозможно);

— если хотите, чтобы деревья во дворе доставали до пятого этажа (молодым деревцам вокруг новостроек еще расти и расти).

Как купить квартиру на «вторичке» и ничего не упустить? Разбираемся по порядку.

Выбираем квартиру

Заходим на Циан. На странице поиска указываем город и нужное количество комнат.

Обязательно воспользуйтесь фильтрами в разделе «Еще фильтры». Здесь можно выбрать площадь, этаж, тип дома (например, если вы не хотите панельный дом или вам нужна «сталинка»), оставить только варианты с балконом, лифтом, конкретным типом планировки и с другими важными вам параметрами. Если какие-то из них непринципиальны, ставьте «неважно» — вы увидите больше вариантов.

  • Как купить «вторичку»: пошаговая инструкция

  • Как купить «вторичку»: пошаговая инструкция

  • Как купить «вторичку»: пошаговая инструкция

  • Как купить «вторичку»: пошаговая инструкция

  • Как купить «вторичку»: пошаговая инструкция

  • Как купить «вторичку»: пошаговая инструкция

Обратите внимание: список квартир с учетом ваших пожеланий можно посмотреть как списком, так и на карте. Если вам удобнее выбирать по фото и цене, смотрите список (варианты сразу можно отсортировать по цене). Карта пригодится, когда вы хотите купить квартиру в конкретном районе города — сразу видно, где именно она расположена.

Лучше подходящие варианты добавлять в Избранное: так вы сможете отслеживать изменение цены на квартиры из вашего шорт-листа (у кого-то в нем будет три адреса, у кого-то — 10–15 или больше).

Как купить «вторичку»: пошаговая инструкция

Узнавайте первыми
о снижении цен Найти квартиру

Как купить «вторичку»: пошаговая инструкция

Следующий шаг — связаться с собственником или его представителем (риелтором, агентством) по телефону или в чате и договориться о просмотре.

На просмотре: не стесняйтесь задавать вопросы

Даже если вы живете в другом городе и вам сняли экскурсию онлайн, не упускайте возможности посмотреть квартиру. Важно прийти, всё осмотреть, измерить, понюхать, в конце концов. Запах квартиры и подъезда не последняя вещь при покупке жилья, в котором кто-то уже жил.

Не соглашайтесь на групповой осмотр, внимание будет рассеиваться, вы ничего толком не увидите. Приходите самостоятельно и спокойно, не торопясь осмотрите квартиру.

Не стесняйтесь задавать собственнику вопросы, доставать рулетку и измерять ширину комнаты — это ваше право.

Определитесь, будете ли вы делать ремонт. Если да, вычеркивайте из плюсов фразы продавца про свежий ремонт. Но и отсутствие ремонта не будет минусом: все равно всё переделывать под себя. Прикиньте, что можно оставить (стояки или коммуникации, которые недавно заменили).

Постарайтесь не попасться на удочку маркетинга: да, запах пирога с корицей звучит по-домашнему, но не пытается ли продавец замаскировать им запах прокуренных обоев?

Как купить «вторичку»: пошаговая инструкция

Постарайтесь выражать меньше эмоций. Если вид из окна вам нравится, отметьте это в блокноте. Фотографируйте и записывайте все нюансы и все мысли о каждой просмотренной квартире. После просмотра пяти квартир первая и третья уже сольются в памяти — и вы будете долго вспоминать, где был широкий балкон: в той «двушке» на седьмом этаже или маленькой «трешке» на 15-м?

Предположим, у вас есть квартира-финалист. Не спешите вычеркивать все остальные варианты: расслабляться рано. Не исключено, что после проверки документов и собственника от выбранной квартиры придется отказаться из-за рисков и рассмотреть другие варианты.

Проверяем документы на квартиру

На Циан есть сервис юридической проверки жилья онлайн. Юристы изучат объект и продавца и расскажут о возможных рисках.

Как купить «вторичку»: пошаговая инструкция

Проверьте недвижимость перед покупкой с Циан Поможем избежать неприятных сюрпризов Подробнее

Можно проверить квартиру и самостоятельно. Вот список документов, которые надо проверить перед подписанием предварительного договора купли-продажи.

— Выписка из ЕГРН

Она подтверждает, что продавец — настоящий собственник квартиры. Получить выписку с данными владельца может только сам собственник, попросите его об этом. Добросовестный продавец не будет возражать и предоставит документ потенциальному покупателю.

Также выписку из ЕГРН с данными продавца может заказать нотариус после предоставления ему предварительного договора, где будет четко указано, кто продавец и кто покупатель.

Как купить «вторичку»: пошаговая инструкция

— Правоустанавливающие документы

Это документы, доказывающие, как право собственности перешло к продавцу: по договору купли-продажи, дарственной и т. п. Ведь получить право собственности можно разными способами: купить квартиру, получить в наследство или в дар, в результате приватизации.

— Выписка из домовой книги о том, кто зарегистрирован в квартире

Получает ее собственник в МФЦ или УК. Также подойдет выписка из единого жилищного документа: там также будет указано, есть ли долги по коммунальным услугам.

Уточним: понадобятся справки и по форме № 9, и по форме № 12. Обычно форму 12 покупатели не запрашивают, но она нужна: в ней указывается, сколько человек временно выписаны из квартиры. Они могут находиться в тюрьме, на лечении или считаться пропавшими без вести. Если такие люди есть в выписке — вы сильно рискуете при покупке, лучше от такого варианта отказаться.

— Поэтажный план и экспликация (необязательно, но желательно)

Эти документы запрашиваются в БТИ. Они позволяют понять, не была ли в квартире сделана незаконная перепланировка.

Как купить «вторичку»: пошаговая инструкция

— Справка о погашении ипотеки, если квартира была куплена в кредит

— Справки из нарко- и психоневрологического диспансеров

Подтверждают, что на момент совершения сделки продавец дееспособен. Эти справки стоит сохранить в течение трех лет после покупки — это срок, в течение которого можно оспорить сделку.

— Согласие супруга/супруги на продажу квартиры

Необходима в том случае, если квартира была куплена, когда продавец состоял в браке.

— Согласие органов опеки и попечительства, если среди собственников есть несовершеннолетний

— Платежи по договору, если квартира покупалась за счет привлечения кредитных средств

Тут имеются в виду платежные поручения (чеки об оплате), чтобы проверить, за счет каких средств была погашена ипотека — за счет средств материнского капитала или личных.

— Доверенность, если договор купли-продажи за собственника подписывает другое лицо

Необходимо проверить в доверенности: правильность указания сведений о недвижимости, правильность заполнения паспортных данных, срок действия доверенности, сведения о том, не отозвана ли доверенность в реестре доверенностей по ее реквизитам.

— Информация об использовании материнского капитала

Если квартира принадлежит собственнику на основании договора дарения или досталась в наследство, то ее не проверяют на использование маткапитала.

Если квартира была куплена с использованием маткапитала, нужно запросить у продавца выписку об остатке материнского капитала и выписку из федерального реестра лиц, имеющих право на дополнительные меры господдержки, о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал. Выписки заказываются через госуслуги.

Для погашения ипотеки использовался маткапитал? В течение шести месяцев после снятия обременения надо оформить квартиру в общую долевую собственность (обязанность, установленная частью 4 статьей 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года №256-ФЗ), составив соглашение о выделении долей. Такое соглашение оформляется в простой письменной форме и предъявляется в Росреестр для государственной регистрации.

Что должно насторожить при проверке документов:

  • нет правоустанавливающих документов;
  • собственники за последнее время менялись часто;
  • продавец купил эту квартиру недавно и уже продает.

Перед подписанием предварительного договора еще раз попросите дополнительно осмотреть квартиру. Ищите недостатки: во-первых, о них лучше знать заранее, во-вторых, они позволят эффективно торговаться.

Как купить «вторичку»: пошаговая инструкция

Проверьте по списку:

  • окна (как работает фурнитура, нет ли плесени по углам и т. п.);
  • трубы (нужно ли их менять, нет ли протечек);
  • электрику (насколько она свежая, нужно ли ее менять);
  • воду и счетчики (хороший ли напор, горячая вода действительно горячая);
  • вытяжку (откройте окно и убедитесь, что есть тяга).

Как правильно торговаться

В каком случае стоит торговаться

— цена на квартиру завышена;

— нужен ремонт;

— в объявлении о продаже указано, что торг возможен;

— квартира долго не продается;

— квартира находится на первом этаже;

— есть неузаконенная перепланировка (можно получить значительную скидку);

— у жилья есть явные недостатки — например, придется менять окна (легко получить скидку несколько сотен тысяч рублей).

Предварительный договор и задаток

Следующий шаг — подписание предварительного договора. Продавец должен принести оригиналы правоустанавливающих документов, выписку из ЕГРН и паспорта всех владельцев. Если в собственниках дети, то — их свидетельства о рождении и согласие органов опеки и попечительства на сделку.

Еще один документ, который понадобится при подписании предварительного договора купли-продажи (или на сделку — как договорятся стороны), — справка об отсутствии задолженности за ЖКУ. Долги за воду или свет сохраняются за продавцом, но вы рискуете потратить время и нервы. А вот долг за капремонт ляжет уже на нового владельца. Так что лучше подстраховаться и проверить, чтобы не было долгов ни по какой услуге.

В предварительном договоре надо зафиксировать:

  • цену жилья;
  • сроки — в течение какого времени будет заключен основной договор
  • описание квартиры и ее кадастровый номер.

Задаток вносится в счет стоимости квартиры. Иногда его забирает себе агентство продавца в качестве комиссии. В договоре прописывается: если сделка будет отменена из-за покупателя, задаток остается у продавца. А если из-за продавца — задаток возвращается покупателю в двойном размере. Но возможны и другие условия, договоренности зависят от воли сторон.

Перед сделкой

Еще раз закажите выписку из ЕГРН. Мошенники могут продать квартиру или подарить/продать долю в ней третьим лицам. Конечно, такое случается редко, но лучше убедиться в чистоте помыслов продавца.

Проверьте все документы еще раз. На момент заключения сделки в квартире не должно быть зарегистрированных лиц.

Попросите прислать вам шаблон договора купли-продажи заранее, чтобы прочитать его в спокойной обстановке и, если нужно, посоветоваться с юристом.

Сделка

На сделку покупатель приходит с квитанцией об оплате госпошлины за регистрацию права собственности (2 тыс. рублей).

Договор купли-продажи можно составить с риелтором, юристом, нотариусом. Если вы приобретаете квартиру через агентство, там тоже есть типовые договоры.

Обязательно внимательно прочитайте все экземпляры договора, прежде чем их подписывать.

В договоре должна быть подробная информация о покупателе и продавце, об объекте недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер), о наличии обременений и о цене. Не соглашайтесь на занижение цены в договоре — это ваша гарантия, что продавец не потребует недвижимость назад, вернув только половину.

После договора подписывается акт приема-передачи. Вы подтверждаете, что получили квартиру и ее состояние вас устраивает.

Договор и акт подписываются в трех экземплярах: для покупателя, для продавца, третий отправляется в Росреестр. Зарегистрировать документы в Росреестре можно через МФЦ. Обычно на это уходит до 10 дней.

Способы расчетов: как продавец получает деньги за квартиру?

Есть три распространенных способа.

Аккредитив

Самый современный и надежный способ оплатить покупку квартиры. Покупатель кладет деньги на специальный счет в банке. Условие раскрытия аккредитива (возможности продавца снять деньги) — выполнение условий сделки. Как только Росреестр регистрирует ее, аккредитив раскрывается и продавец получает доступ к деньгам.

Банковская ячейка

Это аналог аккредитива, только с наличными. Посредником и гарантом чистоты сделки также выступает банк. Деньги кладутся в ячейку, продавец получает к ней доступ после того, как сделку зарегистрирует Росреестр.

Оплата после регистрации сделки Росреестром

Покупатель здесь не рискует, а вот продавец — да, потому что гарантии, что покупатель заплатит, у него нет.

После перечисления денег продавцу можно начинать ремонт или сразу переезжать в новую квартиру.

Редакция благодарит за помощь при подготовке статьи юристов юридического бюро «Пропозитум»

Фото: Shutterstock / Fotodom

Tochno [CPL] RU

Похожие записи

Спрос на компактное жилье в новостройках вырос на 7% за два месяца

mmaxm

Лучший футболист чемпионата мира может возглавить соперника россиян :: Футбол :: РБК Спорт

mmaxm

Число закрытий магазинов в Москве сократилось вдвое :: Город :: РБК Недвижимость

mmaxm

Оставить комментарий