Image default
Объекты недвижимости

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Вместе с экспертами разбираемся в тонкостях и нюансах заключения договора купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи (ДКП) земельного участка— это соглашение, по которому продавец обязуется передать участок покупателю, а покупатель— принять участок и оплатить его на условиях договора.

  1. Какой участок можно продавать
  2. Главные шаги
  3. Как правильно составить типовой ДКП
  4. Что должно быть в договоре
  5. Регистрация ДК земельного участка
  6. Когда ДКП может быть признан недействительным
  7. Как оформить ДКП земельного участка по доверенности
  8. Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка

Какой земельный участок можно продавать

Продавать и покупать можно только те участки, которые поставлены на государственный кадастровый учет. То есть информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если такой информации в реестре нет, то участок необходимо размежевать и поставить на кадастровый учет.

Межевание— это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных.

Главные шаги при заключении ДКП земельного участка

  1. Поставить земельный участок на кадастровый учет, если тот еще не учтен в реестре.
  2. Составить договор купли-продажи, где обязательно указать данные участников сделки, кадастровый номер участка и его цену.
  3. Заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
  4. Подать заявление на регистрацию перехода права собственности в Росреестр, приложив к нему договор купли-продажи.

Как правильно составить типовой ДКП земельного участка в 2024 году

Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть составлен в письменном виде и содержать четко определенные условия, такие как предмет договора, его стоимость, а также порядок оплаты и передачи земельного участка, объясняет партнер юридической компании NOVATOR Legal Group, адвокат Александр Катков.

«Несоблюдение простой письменной формы договора или, например, отсутствие данных об участке могут привести к тому, что сделка будет недействительной»,— предупреждает специалист юридической фирмы «Генезис» Надежда Полищук.

Эксперты также разъясняют, что при продаже объекта недвижимости покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 Гражданского кодекса).

«Важно помнить, что сделка совершается в отношении всех объектов (участок и объекты капитального строительства). Технически это фиксируется в одном договоре с обозначением всех объектов, которые могут быть расположены на участке, и их цены»,— добавляет старший юрист Tomashevskaya & Partners Юлия Кравченко.

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи земельного участка

В бумаге, которую подписывают продавец и покупатель, должны быть следующие пункты:

  • предмет договора (кадастровый номер, площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес);
  • права и обязанности сторон;
  • цена и порядок расчетов;
  • ответственность сторон;
  • порядок разрешения споров;
  • срок, который устанавливается для передачи участка;
  • согласие второго супруга на продажу участка, если тот находится в общей совместной собственности;
  • наличие или отсутствие обременений и ограничений;
  • объекты недвижимости, расположенные на участке (если они есть);
  • реквизиты и подписи обеих сторон.

Образец договора купли-продажи земельного участка (скачать)

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, говорит Надежда Полищук. По словам эксперта, передаточный акт— это письменное доказательство передачи и принятия недвижимости илиже, наоборот, неисполнения одной из сторон своих обязанностей.

Надо помнить, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от исполнения договора. А это может стать поводом для обращения в суд о принудительном расторжении или, наоборот, об исполнении основного договора, добавляет Полищук.

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Регистрация права собственности на земельный участок

Переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Росреестре. Для этого необходимо сдать пакет документов в соответствующее отделение МФЦ, говорит Александр Катков. Если сделка проходит через нотариуса, то он может самостоятельно отправить документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр путем электронной подачи документов.

Для регистрации перехода права собственности надо предоставить следующие документы:

  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • оригиналы паспортов сторон;
  • СНИЛС;
  • оригинал договора купли-продажи по числу сторон в сделке и один экземпляр для Росреестра;
  • акт приема-передачи (если передача недвижимости произошла сразу).

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Когда ДКП земельного участка может быть признан недействительным

Договор купли-продажи может быть признан недействительным в двух случаях.

  1. Ничтожный договор. Это соглашение, которое заключено с нарушением закона, например при продаже земельного участка по поддельным документам. Такой договор считается недействительным с момента заключения.
  2. Оспоримый договор. Такой договор будет действовать, если никто не обратится в суд с требованием признать его недействительным.

Как оформить договор купли-продажи земельного участка по доверенности

Каких-либо запретов или ограничений на заключение договора купли-продажи земельного участка через представителя нет. Если договор заключается от физического лица, то доверенность, которая выдается от его имени, должна содержать в себе правомочия по заключению договора от имени доверителя с правом подписи.

По словам Александра Каткова, доверенность от физического лица должна быть обязательно удостоверена нотариусом. При этом в доверенности необходимо специально оговорить право отчуждения конкретного земельного участка с указанием кадастрового номера, адреса участка, его стоимости или ценового диапазона, за который может быть продан участок.

«Важно проверить полномочия доверенного лица, в том числе на получение денежных средств, а также действительность и законность оформления доверенности, в том числе не отмененали она. Сделать это можно на специальном электронном сервисе проверки доверенностей»,— объясняет руководитель практики по сопровождению сделок FTL Advisers Юлия Батталова.

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения— на основании решения суда.

Расскажем, какие существуют причины для расторжения ДКП земельного участка.

Нарушение договора продавцом:

  • продавец необоснованно отказывается передать объект недвижимости покупателю;
  • продавец передал участок с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения.

Нарушение договора покупателем:

  • покупатель не оплатил покупку земельного участка;
  • покупатель долгое время не оплачивает большую часть стоимости земельного участка.

Похожие записи

Названы топ-10 популярных стран для покупки жилья у россиян в 2023

mmaxm

«Дом.РФ» дал прогноз по спросу и росту цен на новостройки по итогам

mmaxm

Ввод жилья в России в октябре упал на четверть

mmaxm

Оставить комментарий