Image default
Интересное

Какие районы Москвы лидируют по росту цен на «вторичку»?

В топе — поселения Новой Москвы.

Эксперты Циан.Аналитики изучили, как изменились цены на вторичном рынке в районах Москвы за пять лет.

На сколько выросли цены?

За пять лет стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Москвы стала выше на 35%. Основной рост пришелся на вторую половину 2020 года и 2021 год.

Рост зафиксирован во всех районах. Меньше всего цены выросли в районах Донской (+21%), Пресненский, Якиманка, Замоскворечье (+22%), Тропарево-Никулино (+26%), Крылатское (+28%), Тверской (+30%). Наиболее заметное увеличение — в поселении Роговское (в 2,3 раза), районе Западное Дегунино (в 2 раза), поселениях Вороновское, Мосрентген, Первомайское, Новофедоровское (на 96%).

В более дорогих центральных локациях цены выросли меньше за счет эффекта высокой базы, тогда как жилье в более доступных локациях на окраинах города подорожало сильнее.

Почему Новая Москва лидирует по росту цен

За последние пять лет средняя стоимость «квадрата» в поселениях Новой Москвы увеличилась в 1,5–2 раза. Здесь были зафиксированы самые высокие темпы роста в столице.

Выбор на вторичном рынке в Новой Москве небольшой — особенно в поселениях Троицкого АО. Поэтому динамика цен во многом зависит от изменения структуры предложения. Жилфонд почти везде достаточно молодой. На вторичном рынке большую долю составляют квартиры в недавно построенных домах, что дополнительно разгоняет рост цен.

С момента присоединения территорий Новой Москвы в них кардинально изменилась в лучшую сторону транспортная доступность и обеспеченность социальной инфраструктурой. Большое влияние на рост цен в поселениях ТиНАО оказывают транспортные проекты (не только строительство метро и МЦД, но и развитие дорожной сети), а также программы по благоустройству. К настоящему времени многие локации рядом с метро не уступают в качестве жизни территориям в старых границах Москвы.

Тот факт, что в лидерах роста за последние пять лет в основном поселения Троицкого АО (Роговское, Вороновское, Первомайское, Новофедоровское), — свидетельствует о том, что основной пик роста цен за счет строительства метро в ближнем поясе Новой Москвы уже прошел. 

Теперь поселениям НАО наращивать уровень цен уже сложнее в отличие от поселений ТАО, где еще играет большую роль эффект низкой базы. К тому же запланировано строительство Троицкой линии метро, которая повысит транспортную доступность отдаленных муниципалитетов.

Что привело к удорожанию

В ценообразовании на рынке жилья в Москве фактор транспортной доступности традиционно играет одну из наиболее важных ролей.

В старых границах Москвы в лидерах по росту цен за последние пять лет оказались районы, где открылись новые станции метро или МЦД. Например, в районе Западное Дегунино (2-е место по росту цен после Роговского поселения) влияние на стоимость жилья оказало открытие станций метро Люблинско-Дмитровской линии в марте 2018 года, а также станций МЦД–3 в ноябре 2020 года.

Аналогичная ситуация в другом районе САО — Дмитровском, а также в районе Северный (СВАО), где в ноябре 2019 года были открыты станции МЦД–1, а в сентябре 2023 года — станции метро Люблинско-Дмитровской линии. Фактор метро также сыграл ключевую роль в динамике цен в районах Внуково, Лефортово, Нагатинский Затон.

Обычно открытие станций на радиальных линиях приводит к существенному росту цен в локациях, так как значительно повышается их транспортная доступность. Открытие станций на кольцевых линиях такого эффекта не дает.

Например, многие станции БКЛ были открыты в сложившихся районах, в которых и так уже были станции метро, и это не привело к заметному росту цен. Есть, конечно, и исключения. Например, открытие станций БКЛ «Кленовый бульвар» и «Нагатинский Затон», которые не являются дублирующими, привело к существенному росту цен в районе Нагатинский Затон, значительная часть которого ранее имела плохую транспортную доступность. Похожая ситуация в районе Лефортово.

На улучшение транспортной доступности влияет не только открытие новых станций метро, но и развитие дорожно-транспортной сети. Например, в лидерах по росту цен оказался район Ростокино, через северную часть которого в 2022 году прошла Северо-Восточная хорда.

Высокие темпы роста цен были зафиксированы также в районах Зеленограда — за счет эффекта низкой базы, запуска платной трассы до столицы, а также в окраинных спальных районах внутри МКАД с традиционно невысоким уровнем цен. Некоторые из них, такие как Капотня, Гольяново, Бирюлево, имеют устойчивую негативную репутацию, но все равно пользуются высокой популярностью у покупателей. Относительно невысокая цена квартир в этих районах оказывается важнее.

Увеличение стоимости жилья в этих локациях связано, в том числе, с ростом качества городской среды — открываются новые парки и общественные зоны, реконструируются поликлиники и школы. 

В этих районах не очень активно ведется новое многоквартирное жилищное строительство: на рынке представлено мало новостроек либо их вовсе нет. Спрос сосредоточен на вторичном рынке — значит, в условиях низкой конкуренции цены увеличиваются быстрее.

Какие районы Москвы лидируют по росту цен на «вторичку»?

Где рост цен оказался минимальным

Минимальный рост стоимости жилья характерен для тех районов, где, во-первых, исторически сложился достаточно высокий уровень цен, а во-вторых, мало что меняется — не строятся новые станции метро и крупные автомагистрали, новые жилые комплексы появляются только в рамках небольших проектов точечной застройки и т. д. Прежде всего, это престижные локации ЦАО, ЗАО и ЮЗАО. За счет более сдержанного роста цен в этих районах в последние годы смягчились различия в стоимости жилья между западом и востоком столицы.

«Цены на вторичном рынке в России за последние пять лет увеличились в среднем в два раза. В Москве рост был более сдержанным за счет эффекта высокой базы. Тем не менее и в столице были локации с особенно высокими темпами роста цен. В первую очередь это территории Новой Москвы, а также районы, где были открыты новые станции метро», — подчеркивает эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.

Какие районы Москвы лидируют по росту цен на «вторичку»?

Какие районы Москвы лидируют по росту цен на «вторичку»?

Какие районы Москвы лидируют по росту цен на «вторичку»?

Какие районы Москвы лидируют по росту цен на «вторичку»?

Какие районы Москвы лидируют по росту цен на «вторичку»?

Какие районы Москвы лидируют по росту цен на «вторичку»?

По данным Циан.Аналитики

Tochno [CPL] RU

Похожие записи

Ламинат Peli — надежное и качественное покрытие от турецкого производителя

mmaxm

Восемь неповторимых платьев для весеннего путешествия

mmaxm

Тарасова оценила слова Баха о возможном допуске россиян на Олимпиаду :: Фигурное катание :: РБК Спорт

mmaxm

Оставить комментарий