Выясняем, влияет ли способ приобретения недвижимости на момент возникновения права собственности на нее и почему важно, когда именно наступает этот момент.Содержание статьи
- Приобретение жилья по договору купли-продажи
- Покупка по договору долевого участия или по договору участия в жилищно-строительном кооперативе
- Приобретение жилья по договору уступки прав требования по ДДУ
- Получение жилой недвижимости в наследство
- Жилье получено в дар
- Имущество куплено одним из супругов
- Приобретена еще одна доля в жилье
- Жилье приватизировано
- Квартира получена по реновации в Москве
- Право на недвижимость возникло по решению суда
- Право собственности на построенный дом
Стать владельцем недвижимости можно, не только приобретя ее по договору купли-продажи. Есть и другие виды сделок — например, по договору мены или дарения. Также жилье можно унаследовать, приватизировать, получить по решению суда, построить самостоятельно.
Государство признает возникновение или переход права собственности на недвижимое имущество после официальной регистрации в Росреестре (внесения соответствующей записи в ЕГРН). Казалось бы, срок владения объектом должен начинаться с этого момента, но не все так просто.
Разберем, с какого момента отсчитывается срок владения недвижимостью при разных основаниях ее приобретения.
Как продать квартиру и не платить налог Разбираемся в нюансах НДФЛ Читать
Приобретение жилья по договору купли-продажи
Если недвижимость приобрели по договору купли-продажи, срок владения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности.
Покупка по договору долевого участия или по договору участия в жилищно-строительном кооперативе
Если объект куплен по договору долевого участия в строительстве (договору инвестирования в строительство или другому договору, связанному с долевым строительством), а также по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, срок владения считается с момента полной оплаты по договору. Доплаты за лишние метры при этом не учитываются (письмо Минфина от 30.03.2021 № 03-04-05/23100).
Приобретение жилья по договору уступки прав требования по ДДУ
Срок владения при покупке недвижимости по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве считается с даты полной оплаты прав требования по договору уступки.
Получение жилой недвижимости в наследство
Если жилье получено по наследству, срок владения исчисляется с даты смерти наследодателя. Дата получения свидетельства о праве на наследство или регистрации права собственности здесь значения не имеет.
При наследовании минимальный срок владения сокращается до трех лет.
Жилье получено в дар
Если имущество было подарено (получено по договору дарения), срок владения начинается с даты государственной регистрации права собственности. Но если часть объекта принадлежала одаряемому ранее, срок владения исчисляют с даты регистрации права собственности на первую долю (письмо Минфина от 17.02.2012 № 03-04-05/9-189).
Имущество куплено одним из супругов
Жилье, которым супруги обзавелись после заключения брака, считается их общей собственностью, если в брачном договоре не прописаны другие условия. При этом неважно, кто из супругов по документам является владельцем (титульным собственником).
Например, Алексей приобрел квартиру по договору купли-продажи в январе 2023 года. У его жены Марии право собственности на этот объект появилось тогда же, когда было зарегистрировано право Алексея. И срок владения у супругов исчисляется одинаково, с января.
Приобретена еще одна доля в жилье
При покупке жилья по долям, право на него возникает с момента приобретения первой доли. Дальнейшее приращение считается увеличением ранее возникшего права (письмо Минфина от 29.12.2020 № 03-04-05/115779).
Но если квартира изначально была коммунальной и приобреталась по комнатам, то моментом возникновения права на всю квартиру считается момент приобретения последней комнаты, так как при этом фактически возникает новый объект (п.11 письмо ФНС от 07.07.2016 № СА-4-7/12211@).
Жилье приватизировано
При приватизации срок владения имуществом исчисляется с момента регистрации права собственности.
Однако если жилье приватизировано до вступления в силу закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», то срок владения начинается с момента заключения договора о передаче объекта в собственность, а дата регистрации права в этом случае не учитывается (письмо Минфина от 18.07.2014 № 03-04-05/35433).
Минимальный срок владения при приватизации жилья составляет три года.
Квартира получена по реновации в Москве
Срок владения квартирой, полученной по реновации в Москве, отсчитывается с даты возникновения права на старую квартиру (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Право на недвижимость возникло по решению суда
В случае, когда право собственности признано на основании решения суда, срок владения исчисляется с даты его вступления в законную силу (письмо ФНС от 04.07.2014 № БС-4-11/13067).
Однако если квартира приобреталась по ДДУ (или другому договору, связанному с долевым строительством), но право собственности на нее было признано решением суда, то срок владения таким объектом начинается с момента полный оплаты договора (письмо Минфина от 06.12.2021 № 03-04-07/98708, письмо ФНС от 17.12.2021 № БС-4-11/17781@).
Обычно такие ситуации возникают при банкротстве застройщика и дальнейшей достройке объектов другой организацией.
Право собственности на построенный дом
Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здание, сооружение и другое вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента регистрации такого права.
Частным случаем тут является регистрация домов в старых СНТ по дачной амнистии, которая действует в стране с 2006 года и позволяет в упрощенном порядке регистрировать отдельные виды недвижимости (без получения уведомлений о начале/окончании строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур).
Право собственности на дачный дом в этом случае возникает с момента его регистрации в Росреестре, а время фактической постройки здания не учитывается, так как с точки зрения государства это новый объект, и не важно, что он построен много лет назад.
Как правило, в ходе амнистии одновременно с дачей или чуть раньше владелец регистрирует права на земельный участок. Соответственно, продать такую дачу без уплаты НДФЛ можно будет через пять лет.
Как я зарегистрировала дом в СНТ по дачной амнистии Жительница Урала — о том, почему это было проще, чем она думала Читать