Начало делового сезона пока не принесло оживления рынкам коммерческой недвижимости. Посещаемость российских торгцентров показывает небольшое снижение из-за адаптации потребителей к брендам открывшихся магазинов. В сегменте стрит-ритейла ограниченные бюджеты арендаторов не позволяют собственникам повышать ставки, а на офисном рынке росту поглощения препятствует дефицит качественного предложения.
На неделе 26 августа — 1 сентября показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в торгцентрах Москвы вырос на 3% год к году, хотя в Санкт-Петербурге и России в целом наблюдалось снижение на 1% и 3% соответственно, подсчитали в Focus Technologies. Неделя перед первым сентября традиционно один из наиболее активных периодов с точки зрения трафика, напоминает руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев.
Отставание показателей России и Санкт-Петербурга от прошлогодних господин Васильев связывает со стабилизацией рынка: год назад в этот период происходило возвращение аудитории в торгцентры на фоне открытия большого числа новых магазинов, реализовывался отложенный спрос. Сейчас потребители адаптировались. Показатели Москвы, по мнению эксперта, выглядят лучше за счет того, что и падение здесь изначально было глубже.
Интерес потенциальных арендаторов сейчас сконцентрирован на действующих объектах, где поток посетителей более стабильный, говорит ведущий эксперт компании «Магазин магазинов» Диана Зазнобина. Активнее всего, по ее словам, ведут себя операторы общепита, продуктовые сети, фитнес-клубы и детские развлекательные центры. Но динамика арендных ставок, по сути, остается в пределах инфляции: за год, по оценкам эксперта, год к году в России они выросли в среднем на 10%.
Уличные арендаторы
В сегменте стрит-ритейла вакантность стабилизируется на низком уровне. К концу года доля пустующих площадей в Москве составит 7–9%, в Санкт-Петербурге — 5–7%, прогнозирует заместитель директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Наталия Киреева. Это коррелирует с показателями, зафиксированными консультантами на конец первого полугодия, 7,9% (снижение год к году на 6,4 процентного пункта) и 6,2% (минус 1,3 процентного пункта). Достаточно низкий уровень вакантности эксперт называет показателем высокого спроса.
Эксперт в сфере коммерческой недвижимости Марина Толстошеева рассчитывает, что в центральной части города число вакантных помещений стрит-ритейла снизится, в то время как на окраинах рост может быть обусловлен активным вводом новых жилых комплексов.
Наибольшую активность в качестве арендаторов помещения стрит-ритейла сейчас проявляют операторы общепита, занимающие в жилых микрорайонах 30–50% коммерческих площадей, говорит заместитель гендиректора УК «Аструм Недвижимость» Татьяна Козлова.
Супермаркеты, по ее словам, сейчас скорее стремятся оптимизировать площади. Осенью эксперт рассчитывает на общее увеличение спроса на фоне сезонного роста потребительской активности.
Нижняя граница запрашиваемых арендных ставок на помещения стрит-ритейла в Москве, согласно подсчетам NF Group, составляет 12–22 тыс. руб. за кв. м в год. Но в центре города значения выше. Так, на Кузнецком Мосту показатель составляет 59–300 тыс. руб. за кв. м в год, в окрестностях Патриарших Прудов — 59–275 тыс. руб. за кв. м в год, говорит госпожа Киреева. В Санкт-Петербурге на Невском проспекте объекты сдаются в среднем за 3–12 тыс. руб. за кв. м в месяц, на Большой Конюшенной — за 4,5–9 тыс. руб., на Большом проспекте Петроградской стороны — за 3–8 тыс. руб., следует из расчетов NF Group.
Как рынок коммерческой недвижимости готовился к началу делового сезона
Несмотря на рост показателей в отдельных локациях, Марина Толстошеева предпосылок к массовому увеличению ставок на рынке стрит-ритейла пока не видит. На фоне высоких затрат операторов на открытие офлайн-точек в условиях сдержанной динамики товарооборота собственники вынуждены удерживать или даже снижать стоимость аренды, объясняет она. В части локаций, по словам эксперта, это уже привело к снижению средних цен на 15% с начала года. Госпожа Козлова тоже не ждет заметного роста средних рыночных цен: «арендодатели стремятся сохранить баланс между доходностью и заполняемостью».
Офисные ограничители
Объем чистого поглощения (разница между объемом занятых и появившихся на рынке свободных площадей) в Москве по итогам третьего квартала составит 850 тыс. кв. м, сократившись на 15% год к году, а в Санкт-Петербурге значение, напротив, может вырасти на 11%, до 350 тыс. кв. м, говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Эксперт замечает, что в прошлом году на рынке Москвы было заключено больше крупных сделок, предполагающих, в частности, выкуп зданий целиком.
Руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP Ирина Хорошилова поясняет, что спрос на офисы во многом сдерживает ограниченный объем качественного предложения. Это особенно чувствуется в отношении крупных блоков, площадью от 5 тыс. кв. м, говорит директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева.
Одновременно у арендаторов, по словам госпожи Гусевой, повышаются требования к качеству объектов и их расположению. Это продиктовано в первую очередь конкуренцией за кадры, считает эксперт.
Госпожа Хорошилова ждет увеличения средних цен аренды на 10% к концу года.
Средняя стоимость аренды офисных площадей в Москве, согласно подсчетам IBC Real Estate, по итогам первого полугодия составит 23,2 тыс. руб. за кв. м в год, увеличившись на 3% год к году. Для объектов класса А динамика составит 1%, до 27,5 тыс. руб. за кв. м, класса B — 5%, до 21,8 тыс. руб. за кв. м в год. В Санкт-Петербурге объекты класса А подорожают на 14% год к году, до 2,3 тыс. руб. за кв. м в месяц, B — на 11%, до 1,6 тыс. руб. за кв. м в месяц. Хотя в условиях дефицита качественных объектов ставки в отдельных блоках могут расти на 30–50%, говорит госпожа Гусева. На этом фоне, по ее словам, также может формироваться отложенный спрос.