По мнению эксперта, только внешнее вмешательство со стороны Центрального банка может вернуть рынок к равновесию.
Мнение
Рынок жилья в Болгарии находится в начале процесса искажения ценообразования, и в апреле 2025 года, когда будут опубликованы годовые данные, мы увидим переоценённый рынок, если ориентироваться на критерии Европейского центрального банка (ЕЦБ). Такое мнение высказал Мирослав Владимиров, преподаватель Экономического университета в Варне, в рамках бизнес-форума по недвижимости, организованного порталом Imoti.net.
Причины сложившейся ситуации
Сильный рынок труда с уровнем безработицы всего 3,6%, значительный рост доходов за последние пять лет и доступность дешёвого ипотечного кредитования порождают оптимистические ожидания среди покупателей жилья. Однако, по мнению Владимирова, эти факторы представляют собой реальный риск для рынка, который уже демонстрирует тенденцию к переоценке недвижимости.
«Рынку лучше вернуться, даже если это приведёт к снижению количества сделок, к более умеренному росту цен и более сбалансированному пути развития, потому что переоценённые рынки не приводят к положительным результатам», — считает эксперт.
Только внешнее вмешательство со стороны Центробанка может восстановить равновесие на рынке жилья, полагает он.
Что уже было сделано
Введённые в октябре требования Центробанка устанавливают соотношение суммы кредита и стоимости залога не выше 85%, соотношение текущих платежей по долгу и ежемесячного дохода заёмщика — не более 50%, а максимальный срок кредитного договора — не более 30 лет.
По словам Владимирова, в 2025 году регулятор предпримет попытку дальнейшего ограничения кредитования для группы покупателей, которые не готовы выйти на рынок. Эксперт считает, что следующие два ограничения, вероятно, будут связаны с соотношением ипотечного долга и годового дохода, а также общей суммы долга и годового дохода.
Эксперт уверен, что текущее состояние рынка не связано с недостаточным предложением вторичного жилья, поскольку количество сделок со старым жильём непрерывно растёт с 2018 года. Однако спрос рос гораздо быстрее, чем могло быть увеличено предложение, и это является одной из причин роста цен.
Ситуация в столице
В Софии средняя цена жилья уже достигла €2 000 за квадратный метр, согласно данным Bulgaria Properties, которые раскрыла исполнительный директор компании Полина Стойкова. В случае готовых домов, поступающих на вторичный рынок, средние цены достигают €2 300–2 500 за квадратный метр, добавила она.
«Мы наблюдаем серьёзный подъём, который произошёл в основном со второй половины года», — отметила Стойкова. Номинальный рост цен по фактически заключённым сделкам составляет 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а в реальном выражении — 16%, согласно данным Bulgaria Properties.
Полина Стойкова считает, что низкие процентные ставки по ипотечным кредитам являются основной причиной быстрого развития рынка в Софии и в этом году. За девять месяцев выданные жилищные кредиты выросли на 36% в годовом исчислении, а к концу сентября банки страны выдали столько же кредитов, сколько и за весь прошлый год. Это объясняется не только ростом цен на жильё, но и неослабевающим интересом со стороны покупателей, сказала Стойкова.
Вот что можно купить в Болгарии прямо сейчас:
95 000 € Апартаменты в Бяле, Болгария 101 м2 3 2 2 Предлагаем на продажу трехкомнатный апартамент в готовом комплексе апартаментов, расположен в близи центра города Бяла. В строительстве использованы самые современные и высококачественные строительные материалы. Апартамент /№14/ занимает общую площадь 101 кв.м., расположен на третем этаже здания комплекса. Планировка: прихожая, гостиная с… STEFANOV INVEST
52 700 € Квартира на Солнечном берегу, Болгария 65 м2 2 Предлагаем Вашему вниманию, в продаже двухкомнатный апартамент, в закрытом комплексе, Солнечный берег.Площадь апартамента – 65 кв.м, находится на 4 этаже, и состоит из: большой прихожей, просторной гостиной с кухней и обеденной зоной, 1 спальня, ванная комната с душевой кабиной, балкон с видом на территорию комплекса.В апартаменте есть всё… алтернатива имоти оод
73 900 € Квартира в Равде, Болгария 100 м2 2 Апартамент площадью 100 кв. м, расположен на 2 этаже. Состоит из прихожей, гостиной с кухней и обеденной зоной, 1 спальни, ванной комнаты и большой террасы с видом на бассейн и территорию комплекса. Апартамент продается с полной меблировкой и бытовой техникой. Хороший вариант для сдачи в аренду круглогодичного проживания.Великолепный… алтернатива имоти оод
139 000 € Дом в Велике, Болгария 310 м2 9 6 7 Купить дом в Болгарии с видом на моря. Недвижимость для продажи расположена в конце верхней части деревни, недалеко от центра. Общая жилая площадь дома составляет 310 кв.м. и двора с садом до 926 кв. м. Дома в Болгарии. На первом этаже есть просторная гостиная площадью 40 кв. м., большой обеденный зал и мини-кухня, коридор, ванная комната… BulgarianESTates Ltd.
56 900 € Квартира в Бяле, Болгария 53 м2 2 1 1 Онлайн-показ Удалённая сделка IBG Property предлагает новую двухкомнатную квартиру в городе Бяла. Квартира площадью 53 кв.м., расположена на 2 этаже из 5 (есть лифт). Состоит из коридора, гостиной с кухонной зоной, спальни, террасы, совмещенного санузла. Предлагается в готовом виде: полы – ламинат и терракота, стены – латекс, оборудованный санузел, межкомнатные… IBG Property
78 500 € Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария 66 м2 2 1 1 Двухкомнатная квартира, Солнечный берег, комплекс «Sweet home 3» «Sweet Homes 3» – великолепный курортный комплекс в центральной части Солнечного Берега. Расположен в 600 метрах от моря и пляжа, рядом с крупнейшим аквапарком в Болгарии, поликлиникой и центральной набережной курорта. Рядом много магазинов, кафе, баров,… Happy Home
99 000 € Квартира в Несебре, Болгария 75 м2 3 2 2 Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу Это предложение 3-х комнатная квартира в комплексе "Life Style Deluxe" в городе Несебр. Квартира расположена на 2 этаже (есть лифт). Общая площадь – 75 кв. м. Состоит из гостиной с кухонной зоной, двух спален, двух ванных комнаты и двух балконов. Квартира продаётся с мебелью и техникой как на фото. Установлены кондиционеры. До… NV-COMPANY
55 000 € Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария 50 м2 ID 33398564 Цена: 55 000 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 1 Общая площадь: 50 кв.м. Этаж: 2 Оплата за обслуживание: 480 евро в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию – Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем Вашему вниманию… OAZIS REALTY
59 900 € Квартира на Солнечном берегу, Болгария 83 м2 2 1 1 Квартира в тихом и уютном районе Солнечного берега Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 83 кв.м Этаж: 6/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 11,50 евро/кв.м в год Golden Dreams – расположен в тихой и спокойной части курорта Солнечного берега… Happy Home
165 000 € Апартаменты в Святых Константине и Елене, Болгария 86 м2 2 1 1 Агентство недвижимости АТЛАНТА предлагает к продаже двухкомнатную квартиру в курорте Св. Константин Елена. Общая площадь: 86 кв.м. Этаж 3 Отличное расположение. Расположен в самом сердце одного из самых известных курортов Варны – Св. Св. Дом Константина и Елены находится в пешей доступности от пляжа, курортных комплексов и самых известных… АТЛАНТА БГ
128 000 € Апартаменты в Равде, Болгария 80 м2 3 2 2 Онлайн-показ Удалённая сделка Предлагаем к продаже апартамент с двумя спальнями в жилом доме без таксы управления в Равде. Апартамент, площадью 80 кв.м., находятся на 1 этаже и состоит из прихожей, гостиной с зоной для кухни, 2 х ванных комнат с туалетом, двух спален и просторной террасой с выходом в сад. Апартамент предлагается с мебелью и бытовой техникой. В апартаменте… Grand Estates Group
114 900 € Квартира на Солнечном берегу, Болгария 96 м2 3 2 1 Квартира в северной части Солнечного берега, комплекс «Elite 1» Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 96 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 300 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 5 евро/кв.м в год Закрытый комплекс Elite 1 расположен в тихой северной части… Happy Home
60 000 € Квартира на Солнечном берегу, Болгария 55 м2 2 Продается двухкомнатный апартамент на Солнечном берегу, площадью 55 кв.м, расположенный на 2 этаже. Из окон открывается вид на город, что придает особый шарм данному предложению.Апартамент светлый и уютный, с одной спальней и просторной гостиной. Отлично подходит как для отдыха, так и для круглогодичного проживания. Комплекс находится в… алтернатива имоти оод
220 000 € Дом в Александрово, Болгария 196 м2 5 3 3 Онлайн-показ Удалённая сделка Предлагается к продаже большой, светлый, новопостроенный дом в поселке Александрово, область Бургас, Болгария. Александрово – небольшой живописный поселок. Это зеленая, тихая и спокойная местность. Поселок расположен всего в 10 км от пляжа Солнечного Берега и в 30 км от г. Бургаса. В Александрово есть отель, администрация, транспортное… Grand Estates Group
50 000 € Квартира на Солнечном берегу, Болгария 54 м2 2 1 Предлагается к продаже двухкомнатная квартира в комплексе Sunny Day 3, Солнечный Берег. Квартира общей площадью 54 кв.м., располагается на втором этаже и состоит из: прихожей, гостиной с кухонным блоком и обеденной зоной, спальни, санузла с душем и террасы с видом на озелененную зону. Квартира меблирована, оснащена техникой и готова к… Lev Estates
77 000 € Апартаменты в Несебре, Болгария 64 м2 2 1 1 Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте. Habita International Estates Ltd
50 000 € Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария 57 м2 2 1 Продается: уютная квартира площадью 57 кв.м в популярном комплексе Sunny Day 6, всего в нескольких минутах от Солнечного Берега, Болгария. Квартира состоит из светлой и просторной гостиной с кухонным уголком, одной спальни и современной ванной комнаты. Есть терраса, идеальная для отдыха на свежем воздухе. Благодаря открытому планировочному… New Estate
78 000 € Квартира в Святом Власе, Болгария 58 м2 2 1 1 Онлайн-показ Удалённая сделка Продаётся двухкомнатная квартира в жилом комплексе "Siana 1" в Святом Власе в 300м от пляжа. Месторасположение – в центральной части – подходит для ПМЖ. До пляжа – 300 метров или 5 минута ходьбы. Общая площадь квартиры – 58 кв. м. Первый этаж. Балкон с видом на территорию. Состоит из прихожей, гостиной с кухней, спальни, ванной… “Българска Ривиера-2011” ЕООД
131 000 € Квартира в Несебре, Болгария 141 м2 3 2 2 Квартира с 2 спальнями в комплексе «Viyana», Несебр Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 148 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Viyana – новый жилой комплекс, расположен между курортами… Happy Home
73 000 € Квартира в Святом Власе, Болгария 78 м2 3 2 1 Квартира в жилом доме без таксы поддержки, Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 78 кв.м Этаж: 1/4 До моря: 600 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: нет Находится в тихом районе, в стороне от шумных туристических заведений и в тоже время есть все,… Happy Home