Image default
Интересное

Мода на лофты никуда не делась: офисная составляющая станет ведущей в проектах редевелопмента вдоль ТТК

Московский офисный рынок постепенно переходит в «рынок продавца» – качественных офисов не хватает. Наступает лучшее время для инвестиций в редевелопмент промышленных площадок вдоль ТТК, считает генеральный директор компании «БКЛ Недвижимость» Михаил Ломтадзе.

Мода на лофты никуда не делась: офисная составляющая станет ведущей в проектах редевелопмента вдоль ТТК

Михаил Ломтадзегенеральный директор компании «БКЛ Недвижимость»

Итоги года на рынке офисной недвижимости Москвы необычны: качественные пространства оказались раскуплены. Спрос на «офисы для себя» стал рекордным за всю историю рынка: 20% всех сделок — это договоры купли-продажи. Внутри Третьего транспортного кольца можно продать буквально все: отдельно стоящие БЦ — под штаб-квартиры и представительства крупных компаний, небольшие помещения инвесторы приобретают, чтобы не упустить престижную локацию.

Лоты, которые сдаются в аренду, тоже не простаивают. Как отмечают наши коллеги в Nikoliers, средняя вакансия в московских офисах не превышает 6,6%, однако внутри Садового кольца она держится в пределах 5,4-6,2% на офисы класса А, что касается офисов В и В+, то их просто не найти, свободно не более 2-3% площадей. 

На территории между Садовым и Третьим транспортным выбор немногим больше. Доступно 8% помещений в БЦ класса А и 5% – в В+. 

Спрос на помещения от 50 до 150 кв.м сохраняется в центре Москвы практически всегда.

По подсчетам Nikoliers, необходимость офисных пространств сегодня – 1,7 млн кв. м, что есть объем спроса всего за год вырос на 30%. Что происходит в таких случаях? Рынок неизбежно превращается в простанство собственника и арендодателя, а ставки уверенно растут. Помещения в бизнес-центре можно реализовать уже на стадии строительства (в кластерах, которые предстоит ввести в 2024 году, 55,9% офисных пространств проданы или сданы в аренду на пререлизе, к моменту ввода в них останутся свободными не более 16,7% площадей). Компании, которые вчера смотрели помещения только с отделкой или требовали арендных каникул и компенсации за ремонт, завтра пойдут в shell@core. 

Это практические идеальные условия, чтобы вкладываться сегодня не только в строительство новых БЦ, но и в редевелопмент бывших промышленных площадок – высокий спрос оправдывает дополнительные вложения и риски. Проблема лишь в том, что внутри ТТК практически не осталось свободных участков brownfield.

И, возможно, бизнес-центр и арт-кластер P.A.N.G.A.E.A, открытые нами в 2023 году на двух площадках завода «Мосхимфармпрепараты» им. Н. А. Семашко, окажутся последними лофт-проектами в центре Москвы. Аналогов не появится еще довольно длительное время.

С точки зрения развития офисных проектов у таких локаций есть множество преимуществ:

Во-первых, наличие просторных производственных зданий позволяет создавать внутри офисные пространства любой площади. Строительство крупных офисных блоков вполне целесообразно в тех случаях, когда на ранней стадии проекта находится заинтересованный покупатель, готовый подписать предварительный договор. Аналитики утверждают, что интерес крупных компаний к таким покупкам далеко не исчерпан, и продажа на какое-то время останется главным способом монетизации для подобных девелоперских проектов.

Во-вторых, в проектах редевелопмента всегда достаточно территории для креативных ландшафтных решений. Вы получаете уникальный каркас из невысоких построек и лабиринта проездов, арок, внутренних дворов и погрузочно-разгрузочных площадок. С учетом смены функции с промышленной на общественно-деловую все это можно превратить в систему бульваров, зеленых гостиных, коворкингов под открытым небом, атриумов. Например, увеличить количество входных групп, интегрируя проект в окружающую застройку.

Наш собственный опыт с созданием сквера в форме амфитеатра рядом с бизнес-центром P.A.N.G.A.E.A на улице Большие Каменщики, а также японского сада, прогулочных дорожек и зеленой площади в центре арт-кластера P.A.N.G.A.E.A подтверждает: возможность проводить часть рабочего времени на воздухе всегда ценится резидентами.

Мода на лофты никуда не делась: офисная составляющая станет ведущей в проектах редевелопмента вдоль ТТК

Бизнес-центр P.A.N.G.A.E.A на ул. Б. Каменщики, 9

Последнее — но самое главное — у вас появляется возможность включить офисную функцию в более широкую концепцию делового или творческого кластера. Вы получаете отличную базу — место с историей, с собственным сюжетом. А если повезет — с яркими архитектурными акцентами. Мода на лофты в Москве не проходит уже второе десятилетие. 

Наша история в этом смысле показательна — архитектурное бюро WALL, закончив работу над арт-кластером P.A.N.G.A.E.A, стало одним из его резидентов. 

Вкладывая больше средств в подобный проект, девелопер фактически создает полноценную городскую среду. И тем самым берет в свои руки будущую капитализацию проекта. Не говоря о возможности получить идеальный tenant mix, не замыкаясь на одном-двух крупных арендаторах и диверсифицируя отраслевые риски.

И наконец, проекты редевелопмента промышленных площадок вдоль Третьего транспортного кольца имеют все шансы получить поддержку правительства Москвы, заинтересованного в полицентричном развитии города и в появлении новых рабочих мест не только в центре, но и за его пределами.

Похожие записи

Вернувшаяся в Россию фигуристка словом «ужасно» оценила свой первый старт :: Фигурное катание :: РБК Спорт

mmaxm

Педиатр назвал лучшие продукты для развития детей

mmaxm

Собянин рассказал Путину о строительстве жилья в Москве :: Жилье :: РБК Недвижимость

mmaxm

Оставить комментарий