Image default
Зарубежная недвижимость

Обзор рынка недвижимости Берлина

Берлин – первый по численности населения и один из крупнейших по площади город Евросоюза, который является мировым культурным и туристическим центром; Он удивительным образом сочетает в себе традиционную немецкую строгость с толерантностью и симпатией к любым проявлениям свободы творчества; Цены на дома и квартиры здесь растут с каждым годом, но пока остаются доступнее, чем во многих европейских столицах; Об особенностях Берлина, ценах на жильё, возможностях и проблемных аспектах рынка недвижимости, а также инвестиционных перспективах города читайте в нашем материале.

Исторический путь

Берлин расположен на берегах рек Шпре и Хафель. Он сам по себе имеет статус федеральной земли и окружён землёй Бранденбург. Берлин сформировался в начале XIII века и прошёл долгий исторический путь от небольшого германского поселения до столицы государства и важного центра европейской политики, культуры и науки. Он всегда играл ключевую роль для немецких земель. Город был столицей Пруссии, затем Германской империи, позже – Веймарской республики. В ХХ веке Берлин стал символом политических конфликтов и общественных перемен. Во время боевых действий некоторые его районы были практически стерты с лица земли, и затем бережно восстановлены по сохранившимся фотографиям и чертежам. Город пережил две мировые войны, разделение на Восточную и Западную части, а также воссоединение после падения Берлинской стены в 1989 году. Эти исторические изменения оставили уникальный отпечаток на его архитектуре, культуре и обществе.

Сегодня Берлин – это столица Германии c населением почти 3,7 млн. человек, крупный транспортный узел, культурный, политический и экономический центр немецкого государства и Европейского Союза в целом. Сюда стремятся люди со всего мира с абсолютно разными целями – туризм, работа, учёба, научно-исследовательская деятельность, открытие бизнеса, творческая самореализация. В связи с этим в городе непрерывно растёт спрос на жилую и коммерческую недвижимость. Это способствует росту привлекательности как жилых, так и коммерческих площадей, что гарантирует инвесторам ликвидность объектов и придаёт им уверенность в завтрашнем дне.

Характерные особенности Берлина

  1. Многообразие архитектурных стилей – здесь можно обнаружить сооружения, представляющие разные исторические эпохи – от классической архитектуры и советских зданий до современных энергоэффективных построек.
  2. Космополитичность – в Берлине живут люди со всего мира, что отражается в многообразии языков, традиций, культурных мероприятий, кулинарных изысков. Немецкий язык на улицах города можно услышать наравне с другими языками мира.
  3. Высокий уровень развития экономики и IT-индустрии – в столицу Германии стекается большое количество стартапов и технологических компаний, что превращает её в один из ведущих европейских хабов инноваций и предпринимательства.
  4. Развитая транспортная инфраструктура – в Берлине построена одна из самых разветвленных систем общественного транспорта в мире, которая включает метро (U-Bahn), городские электрички (S-Bahn), автобусы и трамваи. Несмотря на большие размеры города, здесь довольно легко добраться в нужную точку.
  5. Культурное многообразие – в городе есть 3 оперных театра, около 150 художественных театров, почти два десятка музеев, множество галерей. Здесь постоянно проводятся концерты, фестивали, выставки, театральные постановки.  Столица Германии славится также богатой ночной клубной жизнью и альтернативными культурными пространствами.
  6. Внимание к экологии – город активно развивает велосипедную инфраструктуру, проявляет интерес к энергоэффективным технологиям строительства, вкладывает средства в развитие парков, зелёных зон и экологически чистого транспорта. Берлин стремится стать одним из самых экологически устойчивых городов Европы.

Обзор рынка недвижимости Берлина

Кому интересна недвижимость в Берлине?

Наряду с Мюнхеном и Франкфуртом-на-Майне Берлин входит в тройку самых привлекательных для инвесторов немецких городов. В первую очередь это объясняется стоимостью жилья. Нижняя планка для инвесторов здесь более доступна, чем в Лондоне, Париже и других европейских столицах.

Каждая категория покупателей преследует свои интересы. Международные инвесторы приходят на рынок ради выгодных вложений, поскольку Берлин считается перспективным сегментом с потенциалом для роста стоимости. Люди, приобретающие дома и квартиры для постоянного проживания, делают это ради высокого качества жизни, которое предлагает немецкая столица. Здесь находятся высококлассные медицинские учреждения, работают более 40 университетов, обеспечивающих качественное образование, имеется развитая культурная среда и прекрасная инфраструктура, создающие отличные условия для жизни.

Берлинская недвижимость интересна не только немцам, но и иностранцам – в частности, россиянам, белорусам, украинцам. Исторически сложилось так, что в Берлине находится одна их самых больших русскоязычных общин в Германии. Поэтому русскоязычные граждане всегда активно интересовались недвижимостью в Берлине. Чаще всего они вкладывают средства в торговые объекты и доходное жилье, заключая сделки в диапазоне от 250 000 до 1 млн евро.

Самые частые причины для покупки берлинской недвижимости иностранцами:

  • последующая сдача в аренду для получения стабильного дохода;
  • поиск варианта для временного проживания во время медицинского туризма, отпуска, семейных поездок или бизнес-дел в Германии;
  • защита капитала от экономической нестабильности в стране происхождения.

Приобретать недвижимость в Германии разрешено всем иностранцам, независимо от того, являются ли они резидентами государства. Вступив в право собственности, владелец имущества может свободно им распоряжаться – сдавать в аренду, перепродавать, проживать в нём самостоятельно.

Обзор рынка недвижимости Берлина

Что представляет собой берлинский рынок недвижимости?

Берлин до сих пор остаётся одной из самых недорогих европейских столиц не только в плане недвижимости, но и в плане расходов на жизнь. Кроме того, в городе наблюдается большой выбор объектов разного типа: квартиры и дома, новостройки и вторичное жилье, элитные апартаменты и объекты попроще – на любой вкус и бюджет. 

В стране большое внимание уделяется сохранению, реставрации и модернизации уже существующих зданий. Новостройки здесь встречаются редко, большая часть рынка представлена вторичным жильем. Многие старые здания подвергаются реконструкции, особенно это актуально для центральных районов. Проекты по реновации жилого фонда пользуются популярностью. Они представляют собой жильё, отвечающее современным стандартам, расположенное в обжитом районе с развитой инфраструктурой. Существуют и комбинированные проекты, когда часть дома подвергается реновации, а часть достраивается с нуля.

Подводные камни, о которых должны знать покупатели недвижимости:

  • Районы Берлина очень разнообразны по атмосфере, социальному и национальному составу. В городе достаточно небезопасных районов с большим количеством мигрантов, поэтому инвесторам важно обращать внимание на инфраструктуру и уметь предугадывать тенденции развития района.
  • Для немецкой столицы характерны высокие расходы на содержание вторичной недвижимости – коммуникации в старых домах могут не соответствовать современным стандартам, поэтому расходы на газ и электроэнергию могут быть неоправданно большими. В старом фонде операционные расходы владельцев жилья могут доходить до 30% от стоимости аренды.
  • За счёт постоянного притока населения и большого туристического потока в городе есть проблемы с пробками на дорогах и нехваткой парковочных мест.

На сегодняшний день в Берлине наблюдается дефицит жилых объектов, особенно в центральных районах. На рынке труда отмечается недостаток квалифицированной рабочей силы, себестоимость строительства растёт, поэтому увеличить объемы нового строительства сейчас затруднительно. Строительство новых жилых комплексов не успевает за растущими потребностями населения, что также способствует росту цен.

Цены на недвижимость и их динамика

Цены на недвижимость в Берлине существенно различаются в зависимости от локации. Районы, расположенные ближе к центру города, более популярные и дорогие, что, в свою очередь, повышает спрос в некоторых периферийных районах. К самым дорогим районам с удачным  расположением относятся Фридрихсхайн-Кройцберг, Шарлоттенбург-Вильмерсдорф и Митте. Здесь цена за квадратный метр квартиры составляет в среднем 5300 евро, дома – 6100 евро. Штеглиц-Зелендорф, Темпельхоф-Шенеберг и Панков относятся к районам со средним уровнем цен. Квартиры здесь стоят 4100-4700 евро за кв. м, дома – 4800-5400 евро за кв. м.

Сравнительно недорогие объекты можно найти в районах Нойкёльн, Трептов-Кёпеник, Шпандау, Лихтенберг и Райникендорф. Здесь цена за кв. м квартиры составляет в среднем 3700 евро, за кв. м дома – 4200 евро. Меньше всего за квадратный метр покупатели заплатят в Марцан-Хеллерсдорф. Здесь средняя цена за кв. м квартиры составляет 3300 евро, за кв. м дома – 3 900 евро.

С 2015 по 2020 год цены на квартиры в Берлине выросли почти на 50%. Цены на двухквартирные дома за тот же период выросли примерно на 27%. Однако это были годы низких процентных ставок, но это время закончилось. Сейчас процентные ставки с 1% поднялись до 3,5-4 %.

Высокие цены на энергоносители, инфляция и резкое повышение процентных ставок по кредитам привели к тому, что покупатели стали более осторожными. Финансирование часто требует не менее 60 процентов собственного капитала, который многие потенциальные покупатели, особенно молодые, в настоящее время не могут себе позволить. В связи с этим рост цен на недвижимость значительно снизился, а в некоторых регионах произошло падение цен на 10-15 %. 

Но все постепенно привыкают к новым процентным ставкам, спрос на жилье по-прежнему высок и аналитики не прогнозируют его снижение. Связано это с тем, что многие новые строительные проекты не были реализованы из-за роста стоимости материалов, поэтому на рынке появляется все меньше недвижимости.

Главный фактор, который влияет на стоимость объектов – их расположение. На втором месте – год постройки и качество здания. Самые бюджетные предложения начинаются примерно от 800 евро за кв. м. Стоимость новостроек и элитных предложений колеблется в диапазоне от 3000 до 7000 евро за кв. м. Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке Берлина в 2024 году составляет около 5250 евро за кв. м. Средняя стоимость новостройки – 8200 евро за кв. м.

Наибольшим спросом пользуются объекты вторичной недвижимости, расположенные в центральных районах, в старинных санированных домах довоенной постройки. Их стоимость варьируется от 2000 до 3000 евро за кв. м. Менее популярны объекты в домах 1960-70-х годов постройки, расположенные на окраинах города, в частности в восточных районах Берлина с советской застройкой. Такие предложения стоят в среднем от 800 до 1500 евро за кв. м.

Обзор рынка недвижимости Берлина

Рынок аренды жилья

В Германии собственниками жилой недвижимости является только небольшая часть населения. Большинство немцев предпочитает арендовать жилье. Темпы инфляции в стране минимальны, экономика государства долгое время демонстрирует стабильность, а немецкие законы надёжно защищают права и интересы арендаторов, включая защиту от необоснованного повышения арендной платы. В таких условиях довольно легко планировать расходы и снимать квартиру длительное время. В Германии распространены бессрочные контракты на аренду и жители немецких городов живут в таких квартирах десятилетиями, меняя место жительства только в случае крайней необходимости. А немцы, не имеющие постоянного дохода, получают от государства дотации на оплату аренды.

В последние годы конкуренция на рынке арендной недвижимости возросла и снять жилье стало довольно сложно. Особенно остро востребована аренда жилплощади в мегаполисах. На сегодняшний день в Берлине в съёмных квартирах проживает около 85% населения. Самым большим спросом у арендаторов пользуются либо квартиры небольших размеров, либо, наоборот, роскошные апартаменты. Строительство новых жилых комплексов не успевает за растущими потребностями населения, спрос значительно превышает предложение, поэтому власти города пытаются регулировать ценообразование, чтобы защитить арендаторов от чрезмерного роста цен. По закону, арендная плата должна соответствовать средней ставке по району и не может существенно её превышать.

Высокий спрос на аренду играет на руку инвесторам. Берлинские квартиры обладают устойчивой рентабельностью 2-4%. Собственник жилья в столице Германии будет надолго обеспечен стабильным доходом. В последние два года цены на аренду выросли по всей стране, и Берлин не стал исключением. Средняя базовая арендная плата в 2023 году в столице составила 13,6 евро за кв. м, что на 19% больше, чем в 2022 году. Дороже всего аренда жилья обходится в районе Фридрихсхайн-Кройцберг (17,9 евро за кв. м), а самые дешёвые квартиры расположены в Марцан-Хеллерсдорфе (10,8 евро за кв. м). Больше всего арендные ставки выросли в округах Нойкёльн и Фридрихсхайн-Кройцберг – на 23,5 и 23,2 евро за кв. м соответственно.

Арендодателям следует помнить, что за соблюдением законов об ограничении роста арендной платы немцы следят весьма тщательно. При нарушениях законодательства высоки шансы остаться с арендатором на бессрочном контракте с принудительно низкой арендной ставкой, что резко снизит рентабельность недвижимости.

Районы города

Каждый из районов Берлина имеет свои особенности, которые делают его более или менее привлекательным для покупки недвижимости. Выбор зависит от бюджета, предпочтительного образа жизни и цели покупки.

Самыми респектабельными считаются районы с развитой инфраструктурой, где живут состоятельные немцы и наблюдается самый низкий процент безработных и мигрантов. К таким локациям относится Шарлоттенбург-Вильмерсдорф – престижный, спокойный и безопасный район на западе Берлина, известный своими зелеными зонами и высококлассными школами. Здесь находятся парки Тиргартен и Шарлоттенбург. Жильё здесь стоит дорого.

Митте – центральный район Берлина, который сочетает в себе современную инфраструктуру и множество исторических достопримечательностей. Это одна из самых выгодных локаций для инвестиций. В Митте есть и панельки времён ГДР, и здания, построенные в XIX столетии, и дома, возведённые уже после объединения Берлина. Его преимущества – близость к основным достопримечательностям, развитая инфраструктура, разнообразие кафе, ресторанов и магазинов. Недостатки – высокая стоимость жилья и чрезмерная туристическая активность.

Кройцберг – культурный и артистический центр города, известный своей мультикультурной средой. Минус района в том, что здесь может быть шумно и многолюдно.

Фридрихсхайн – живописный район, популярный среди молодежи и экспатов. Здесь довольно доступное жильё, много парков, активная ночная жизнь. Но некоторые части района могут быть шумными.

Для семей больше подходят такие районы, как Шарлоттенбург-Вильмерсдорф, Панков, Штеглиц-Целендорф

Панков – спокойный семейный район на северо-востоке города. Здесь много зелени, хорошие школы и детские сады, спокойная атмосфера. К минусам этой локации можно отнести некоторую удалённость от центра.

Штеглиц-Целендорф – юго-западный район, который сочетает в себе городскую и загородную атмосферу. Его плюсы: хорошие школы, безопасные и тихие улицы, множество парков и озер. Минусы – меньше ночных развлечений и культурных мероприятий.

К менее престижным и менее дорогим районам относятся Шпандау, Лихтенберг, Марцан, Хеллерсдорф, Веддинг, Нойкёльн. Самые низкие цены наблюдаются в районе восточного Берлина Хеллерсдорф со стоимостью квадратного метра около 800 евро. Здесь преобладают многоэтажные дома и советская застройка.

Обзор рынка недвижимости Берлина

Иностранцы предпочитают селиться в центральных районах города – Шарлоттенбурге, Веддинге, Нойкёльне, Пренцлауэр-Берг, Тиргартэн, Фридрисхайн. Местные жители предпочитают более зеленые и спокойные районы: Панков, Кёпеник, Целендорф, Штеглиц.

Несмотря на то, что с падения Берлинской стены прошло более 30 лет, в городе всё ещё можно заметить отличия между восточной и западной частью. Например, в восточных районах Пренцлауэр Берг, Фридрихсхайн,  Лихтенберг до сих пор распространены характерные для социалистического периода панельные дома с типовыми квартирами. Такое жилье довольно востребовано на рынке – оно содержится в хорошем состоянии и стоит дешевле, чем новостройки. Из-за более доступных цен на аренду эти районы привлекают молодежь и студентов. Западные районы, такие как Шарлоттенбург, Вильмерсдорф и Шёнеберг, характеризуются модернистской архитектурой, более разнообразной застройкой и более высокими ценами на недвижимость. Здесь предпочитают селиться семьи, бизнесмены, люди, которые ищут элитное жилье. Благодаря привлечению инвестиций и развитию городской инфраструктуры, граница между западной и восточной частями Берлина с годами постепенно стирается.

Сложно назвать районы, недвижимость в которых на 100% подходит для сдачи в аренду, поскольку разные арендаторы преследуют разные цели. Одни хотят снимать дорогое жильё в центре, поближе к работе, другие хотят экономить и платить за аренду как можно меньше, третьи предпочитают жить в спокойном семейном районе вдали от суеты мегаполиса.

Обзор рынка недвижимости Берлина

Новые жилые проекты и перспективы рынка

Германия – одна из самых стабильных и надёжных в экономическом плане мировых стран. Это создает благоприятную среду для инвестиций и обеспечивает инвесторам высокий уровень безопасности. Поэтому покупку недвижимости можно рекомендовать в любом экономически здоровом регионе страны. Берлин же который год входит в ТОП-5 лучших европейских городов для жизни, карьерного роста и инвестиций. Демографические прогнозы говорят, что к 2030 году население немецкой столицы увеличится на 266 000 человек. При этом жилой площади не хватает уже сейчас, город остро нуждается в новом и доступном жилье. Местные власти видят выход из ситуации в создании новых кварталов на периферии, уплотнении существующей застройки, интенсивном строительстве жилых комплексов.

На юге Нойкёльна государственная жилищная ассоциация планирует реализовать около 900 квартир к 2026 году. В Панкове, между Бланкенбургом и Хайнерсдорфом, будет построен район Бланкенбургер Зюден – новый квартал с 6000 квартир, школами, детскими садами, зелеными насаждениями, удобным транспортным сообщением и 40 гектарами коммерческих площадей. Первые квартиры должны быть готовы к заселению примерно в 2030 году.

Планируется, что Берлин-Оберхавель в районе Шпандау станет одним из крупнейших новых городских кварталов города с 13 250 квартирами. Квартал площадью 206 гектаров протянулся вдоль обоих берегов реки Хавель, где к 2027 году будет построено более 9000 новых квартир, школ и детских садов, зеленых зон и коммерческих площадей.

Берлинский рынок недвижимости выглядит для инвесторов довольно перспективным. Дефицит жилья в городе, где более 80% горожан проживает в съёмном жилье, провоцирует рост арендной платы, а значит, повышает доход арендодателей. В особом приоритете – квартиры в новостройках и объекты после реновации. Такие проекты обладают значительным потенциалом роста стоимости, а также требуют меньших затрат на ежемесячное содержание, ввиду отсутствия в ближайшей перспективе сборов на капитальный ремонт здания. Кроме того, такое жильё отвечает современным стандартам энергоэффективности. Покупка квартиры в Берлине гарантирует как надежный и стабильный доход от сдачи в аренду, так и высокую прибыль при дальнейшей перепродаже.

Благодарим за помощь в подготовке статьи:

Ирен Верховецкую, генерального менеджера Estate-Service 24

Антонина Живалова, менеджера по продажам и Екатерину Демидову, генерального директора DEM GROUP GmbH

Анну Ларину, директора департамента зарубежной недвижимости NF Group.

Источник

Tochno [CPL] RU

Похожие записи

Пора покупать? Квартиры в Чехии подешевели на 1,2%

mmaxm

Крупнейшие наводнения в Китае, ОАЭ, России и не только. Какие страны подвержены наводнениям больше всего?

mmaxm

Покупатели жилья в Лондоне платят вдвое больше за хороший вид из окна

mmaxm

Оставить комментарий