Image default
Интересное

Рынок новостроек за год стал менее монополизирован

По мнению специалистов, это благоприятный фактор для сегмента «первички».

Эксперты Циан.Аналитики составили рейтинг крупных городов РФ по степени монополизации рынка новостроек и выяснили, как этот индикатор изменился в разных локациях относительно прошлого года.

Методика расчёта

В отчёте используются открытые данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Для расчёта степени монополизации рынка используется доля топ-5 крупнейших застройщиков в городе в январе−июле 2024 года — то есть сколько сделок в новостройках в городе пришлось на пятёрку компаний-лидеров.

В выборку вошло 34 города с численностью населения от 500 тыс. человек. В 35-м городе — Махачкале — в 2024 году было заключено менее 10 сделок в новостройках у одного застройщика, поэтому этот город не учитывается в расчётах.

В среднем по городам монополизация рынка составляет 65%

В январе–июле 2024 года в среднем по крупным городам РФ степень монополизации рынка составляет 65%. В восьми городах из 34 анализируемых на топ-5 крупнейших застройщиков приходится менее половины рынка. Это миллионники (Новосибирск, Екатеринбург, Красноярск, Уфа), а также быстрорастущие рынки (Тюмень, Владивосток, Хабаровск и Ярославль). Таким образом, рынок в этих локациях сильно диверсифицирован.

В большинстве регионов на пятёрку лидеров приходится от 50 до 80% рынка. Внутри группы распределение достаточно равномерное: в семи регионах доля составляет 50–60%, в пяти — 60–70%, в шести — 70–80%.

В трёх городах — Новокузнецке, Саратове и Севастополе — монополизация выше 90%. В Новокузнецке в 2024 году продажи шли лишь у трёх девелоперов, поэтому расчёты дают 100%-ную монополизацию рынка.

Рынок новостроек за год стал менее монополизирован

Хотите купить квартиру в новостройке? Подберите лучший вариант с Циан Найти

В целом чем меньше девелоперов ведут продажи, тем более монополизированными являются рынки. Но из этого правила есть исключения. 

Например, в Москве на пять застройщиков-лидеров приходится 57% рынка, что больше, чем в 12 городах. При этом в 2024 году продажи шли у ~100 застройщиков — ни в каком другом городе нет такой большой конкуренции.

Такая высокая степень монополизации в столице объясняется прежде всего доминированием трёх крупнейших девелоперов: ГК ПИК, Группы «Самолет» и ГК «А101», на которых приходится почти половина всего рынка.

Доля пяти крупнейших застройщиков на рынке в январе–июле 2024 года

Рынок новостроек за год стал менее монополизирован

Расчёты Циан.Аналитики по данным ЕИСЖС 

В большинстве городов доля пяти крупнейших застройщиков снизилась

В январе–июле 2023 года в среднем по анализируемым городам степень монополизации рынка составляла 67%. За год она снизилась на 2 п. п. Но единого тренда не было.

В большинстве городов (в 20 из 34 анализируемых) монополизация рынка действительно стала ниже. Максимальное уменьшение показателя зафиксировано в Томске (–26 п. п.), Нижнем Новгороде (–17 п. п.) и Красноярске (–10 п. п.).

В 10 городах монополизация рынка, напротив, усилилась. В основном это города со средним и низким уровнем монополизации: Ярославль, Уфа, Тюмень, Пермь, Иркутск, но есть и сильно монополизированные рынки: Саратов, Ульяновск.

В четырёх городах — Ставрополе, Екатеринбурге, Новокузнецке и Новосибирске — показатель за год не изменился.

Изменение степени монополизации рынка относительно января–июля 2023 года

Рынок новостроек за год стал менее монополизирован

Расчёты Циан.Аналитики по данным ЕИСЖС 

Рынок сильно монополизирован только в четырёх городах

Ещё один способ определения степени монополизации рынка — расчёт индекса Херфиндаля-Хиршмана:

HHI = s12 + s22 + s32 + … + sn2,

где S = доля застройщика на рынке, n = количество застройщиков на рынке.

Индекс ограничен сверху, максимально возможное значение HHI = 1 достигается только в случае чистой монополии одного застройщика. Значения HHI < 0,01 указывают на высококонкурентный рынок; HHI от 0,01 до 0,15 — на немонополизированный, конкурентный рынок; HHI от 0,15 до 0,25 указывают на умеренную концентрацию; HHI > 0,25 означает высокую степень концентрации рынка, когда он близок к монополии.

В 21 анализируемом городе из 34 значение индекса Херфиндаля-Хиршмана составляет менее 0,15. Это означает, что рынки конкурентны и далеки от монополизации. Среди них — все миллионники, кроме Омска, Ростова-на-Дону и Воронежа, а также половина городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек.

Ещё в девяти городах значение индекса составляет от 0,15 до 0,25, что указывает на умеренную концентрацию рынка. Среди них — указанные выше три миллионника, а также Оренбург, Ульяновск, Рязань, Набережные Челны, Кемерово и Ижевск.

В четырёх городах — Новокузнецке, Саратове, Ставрополе и Севастополе — значение индекса выше 0,25. Рынки сильно концентрированные, близки к монополизации.

В Новокузнецке продажи в 2024 году шли лишь у трёх застройщиков, и индекс максимален — 0,74. В Саратове и Севастополе также очень мало действующих девелоперов — 7 и 8 соответственно. В Ставрополе застройщиков 19, но есть чёткий лидер, занимающий сразу треть рынка, благодаря чему индекс очень высок — 0,36.

Рынок новостроек за год стал менее монополизирован

Все акции и скидки от застройщиков ищите на Циан Посмотреть

Чем крупнее рынок по объемам продаж, тем он более диверсифицирован, хотя есть и исключения — например, Ростов-на-Дону, который по количеству сделок в 2024 году занимает пятое место, но входит в категорию городов с умеренной концентрацией рынка.

В 17 городах значение индекса сократилось относительно прошлого года, в 10 увеличилось, в 7 осталось на прежнем уровне.

Индекс Херфиндаля-Хиршмана (оценка степени монополизации первичного рынка)

Рынок новостроек за год стал менее монополизирован

Расчёты Циан.Аналитики по данным ЕИСЖС Обычно в периоды высокого спроса уровень монополизации сокращается, а в периоды с небольшими объемами продаж — наоборот, повышается, поскольку крупные игроки более устойчивы к кризисам. Снижение уровня монополизации является благоприятным фактором: низкая конкуренция не менее опасна для рынка, чем спад продаж, затоваривание или удлинение сроков сдачи объектов

Рынок новостроек за год стал менее монополизирован

Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики Фото: pixabay

Tochno [CPL] RU

Похожие записи

В чем опасность сброса радиоактивной воды из Фукусимы, рассказал эксперт

mmaxm

«Динамо» расторгло контракт с нигерийским футболистом Игбуном :: Футбол :: РБК Спорт

mmaxm

Макдэвид первым за 27 лет достиг 140 очков в НХЛ :: Хоккей :: РБК Спорт

mmaxm

Оставить комментарий