Image default
Интересное

Семь советов: как вычислить мошенников при покупке коммерческой недвижимости

Как не наткнуться на аферистов и не получить вместо успешного бизнес-проекта судебные тяжбы и убытки, рассказали Антон Яковлев, эксперт Контур.Фокуса по экономической безопасности и Константин Ташлыков, эксперт Контур.Недвижимости.

Семь советов: как вычислить мошенников при покупке коммерческой недвижимости

Антон Яковлев,эксперт «Контур.Фокуса» по экономической безопасности

Семь советов: как вычислить мошенников при покупке коммерческой недвижимости

Константин Ташлыков,эксперт «Контур.Недвижимости»:

Совет № 1. Исключите вероятность банкротства

Начнем с примера. Бизнесмен заинтересовался покупкой торгового помещения. Изучил выписку из ЕГРН, и не найдя ничего подозрительного, внес аванс. Сделка состоялась. Но через 2 недели в отношении продавца было подано заявление о признании его банкротом. Еще через 4 месяца, по заявлению конкурсного управляющего, состоявшуюся сделку по продаже торгового помещения, признали недействительной. 

В итоге торговое помещение включили в конкурсную массу, но деньги бизнесмену не вернули: взыскивать с продавца было нечего, и покупателю осталось только встать в очередь кредиторов. 

Совет № 2. Убедитесь, что продавец реальный

Предприниматель решил купить склад, который нашел по объявлению. Приятный продавец сразу предложил встретиться на объекте, ответил на все вопросы. Он также сказал, что собственник находится в отъезде, поэтому заниматься продажей поручил ему. И в качестве подтверждения предоставил письменную доверенность.

Семь советов: как вычислить мошенников при покупке коммерческой недвижимости

Покупатель не смог связаться с собственником, который действительно в это время был в отъезде, и, чтобы не упускать выгодное предложение, внес аванс. После этого представитель собственника перестал выходить на связь. А позже выяснилось, что склад продает мошенник, который раньше работал у собственника и поэтому много знал об объекте.

Совет № 3. Остерегайтесь сложных схем покупки 

Начинающий инвестор решил вложиться в перспективное долевое строительство объекта недвижимости. Перечислил деньги застройщику, но попал в ловушку мошенников. Строительство объекта затянулось, и дольщик предъявил претензии застройщику, но остался ни с чем, как и другие дольщики. 

Оказалось, что в сделке участвовало несколько компаний: одной перечисляли деньги, она переводила деньги второй, а самим строительством занималась третья. Далее, по заранее продуманной схеме, первая фирма нарушала условия договора с другими участниками цепочки, и они расторгали с ней договор. 

Дольщики обращались с претензиями к третьей фирме, но она отказывала им в претензии, ссылаясь на то, что договоры с ними не заключала, а значит никаких обязательств перед ними не имеют.

Совет № 4. Проверьте наличие согласия от всех собственников 

Предприниматель заинтересовался покупкой склада, который выставила на продажу небольшая компания. Он внимательно изучил все условия договора, документы — ничего не вызвало подозрений. Но не учел важный момент. Если объект недвижимости составляет более 25 % балансовой стоимости активов, то это считается крупной сделкой. Для его продажи требуется согласие совета директоров или его участников. Оказалось, что такое собрание не провели, и уже после сделки часть совета директоров оспорили сделку. Суд признал ее недействительной.

Совет № 5. Уточните правила использования земельного участка

Не стоит пренебрегать проверкой, даже если объект уже построен и зарегистрирован в Росреестре. Так, предприниматель купил здание, построенное еще в 90-е годы, на участке около 400 кв. м. После сделки он решил пристроить к нему небольшой склад — казалось, что площадь участка позволяет это сделать. 

Однако, когда начали готовить проект, выяснилось, что рядом находится линия электропередач — строить слишком близко к ней запрещено. С учетом этих требований а также общих правил застройки, по которым нужно отступать три метра с каждой стороны участка, возвести склад оказалось просто негде.

Совет № 6. Посчитайте процент застройки участка

Чтобы максимально использовать небольшой участок, владелец построил сразу несколько складов вплотную друг к другу. Администрация выдала разрешение на ввод зданий в эксплуатацию, и вскоре после этого все объекты купил начинающий инвестор.

Семь советов: как вычислить мошенников при покупке коммерческой недвижимости

Через год пришла с проверкой прокуратура. Оказалось, что при выдаче разрешения сотрудник не обратил внимание на то, что почти 90% участка застроены. После недолгих разбирательств разрешение отозвали, а часть объектов предписали снести.

Совет № 7. Учитывайте условия аренды

Герой этой истории посчитал, что купить объект, у которого уже есть арендатор, будет выгодно — не придется искать его самостоятельно. Продавец заключил договор сразу на пять лет, и предупредил об этом. Но наш покупатель не обратил на это внимания. 

Через год после сделки он решил поднять арендную плату. За это время рядом построили новый жилой комплекс. Новый собственник посчитал, что и доходы у магазина должны вырасти. Он был удивлен, когда узнал, что не может менять условия договора аренды. Думал, что если договор заключили не с ним, значит, и исполнять его он не обязан.

Фото: freepik

Tochno [CPL] RU

Похожие записи

«Ак Барс» «размочил» счет в серии с «Авангардом» в плей-офф КХЛ :: Хоккей :: РБК Спорт

mmaxm

Непобежденный украинский боец защитил титул чемпиона Bellator :: Единоборства :: РБК Спорт

mmaxm

Для чего в ванной нужен бордюр? Примеры с фото и описание

mmaxm

Оставить комментарий