Армения – страна с богатой историей и красивой природой, в 2022 году стала привлекать не только туристов, но и экспатов, и инвесторов в недвижимость. Рынок недвижимости сейчас переживает период постоянного изменения и развития благодаря мерам государственной поддержки и иным законодательным изменениям. Не последнюю роль в выявлении проблем на рынке недвижимости сыграла волна иммиграции в страну, обострив проблему теневой аренды, а также сделав покупку собственного жилья еще более недоступной для многих граждан. REALTING проанализировал, как работает рынок жилья в Армении и какие меры принимает правительство в ответ на динамичные изменения.
Важно: Аналитика основана на данных за 2017-2022 годы. Вероятно, ситуация сейчас изменилась, поэтому еще более интересно разобраться, как развивался рынок в предыдущие годы.
О высоких процентах по ипотеке и выгодных государственных программах
По данным Статистического комитета Республики Армении с 2017 по 2022 год количество операций отчуждения* недвижимости в Армении выросло в 1,5 раза.
*Отчуждение – продажа, дарение, обмен, иное.
В 2018 году количество таких сделок увеличилось на 20%, а в 2019 еще на 13%. Помимо улучшения экономической ситуации в стране и снижения уровня безработицы, росту активности на рынке недвижимости способствовали изменения в программе “Доступное жилье для молодых семей”. Программа, суть которой в предоставлении льготных кредитов молодым семьям для приобретения или строительства собственного жилья, существовала с 2010 года и за несколько лет стала нуждаться в обновлении условий. В 2016 году правительство внесло первые изменения: был увеличен максимальный размер суммы кредита – с 16 млн AMD до 25 млн AMD (по состоянию на январь 2017 г. сумма возросла ≈ с $33 тыс. до $51,5 тыс.), суммарный возраст супругов стал 65 лет (при этом возраст каждого не должен быть превышать 35 лет), первоначальный взнос – 10-30%. Далее в 2019 году условия участия сделали еще более привлекательными: максимальная сумма кредита была повышена до 30 млн AMD (по состоянию на январь 2019 г. ≈ $61,8 тыс.), срок кредитования увеличен с 20 до 30 лет, а первоначальный взнос снижен до 7,5% при наличии другой залоговой недвижимости. Было упразднено требование о том, что возраст каждого из супругов не должен превышать 35 лет. Главная выгода такой программы – сниженная процентная ставка: для объектов первичного рынка она составляет максимум 7,5%, для вторичного – максимум 9,5%, еще 2-4% (в зависимости от региона) субсидирует государство.
К слову, несмотря на то, что в последние несколько лет ставки по ипотеке снижаются, их сложно назвать низкими, как например в Испании или Литве, а мировая практика долгосрочной аренды не востребована, что подтверждает и динамика заключенных договоров аренды (с 2017 по 2022 год количество операций с арендой увеличилось на 12%). Поэтому проблема обеспечения жильем является одной из самых острых и актуальных, увеличивая объем выданных займов на жилье. По данным Центрального Банка Республики Армения денежный объем выданных ипотечных кредитов на приобретение и строительство жилья с 2017 года ежегодно увеличивался в среднем на 35%. В 2023 году условия ипотеки на общих основаниях следующие: срок кредитования до 30 лет, минимальный первоначальный взнос 10-30%, ставки находятся в диапазоне от 9 до 19% годовых в зависимости от валюты кредитования, банка и иных условий.
С начала 2018 года также появилась возможность вернуть подоходный налог при выплате ипотеки. Такая программа распространяется только на жилые объекты первичного рынка и только для молодых семей. Вычет может быть использован исключительно для погашения процентов, начисленных по ипотечному кредиту, а воспользоваться такой возможностью человек может только 1 раз. Вернуть можно не более 1,5 млн AMD в квартал (по состоянию на декабрь 2022 г. ≈ $3800). Причем уже к концу 2018 года правительство ввело ограничение по стоимости недвижимости – она не может превышать 55 млн AMD (≈ $114 тыс.) в связи с тем, что такие льготы стали серьезной нагрузкой на государственный бюджет страны. По этой же причине в 2021 году было введено еще одно ограничение – программа перестала распространяться на центральные районы столицы, а к 2025 году перестанет распространяться на всю территорию Еревана. Такие налоговые льготы кстати оправдывают ожидания по активизацию сферы строительства.
Возвращаясь к вопросу количества операций на рынке недвижимости, в 2020 году, как и во многих других странах, рынок недвижимости Армении прошел испытание пандемией COVID-19. Ограничения и неопределенность в экономике привели к снижению спроса и активности на рынке. Однако, после временного затишья, рынок начал показывать признаки восстановления уже со второй половины 2020 года и в 2021 году. Как итог – в 2021 году количество операций с недвижимостью выросло на 25%, в 2022 году рынок стабилизировался – +4% по сравнению с прошлым периодом.
Кстати, в 2023 году была вероятность, что на активность на рынке недвижимости Армении окажет влияние принятие законопроекта о получении гражданства за инвестиции. Однако программа до сих пор не утверждена.
Популярнее всего сельскохозяйственные участки, частные дома на предпоследнем месте
В структуре операций по отчуждению недвижимости преобладают земельные участки и квартиры. Причем за 5 лет доля земельных участков стала значительно больше – в 2017 году 34% сделок было совершено с данным типом объектов, в 2022 году уже 40%. Стоит сказать, что более половины (58%) сделок с землей приходилось на участки сельскохозяйственного назначения.
Квартиры за 5 лет стали пользоваться меньшей популярностью – как итог – минус 5 п.п. С частными домами и нежилой недвижимостью совершается наименьшее количество сделок – в 2022 году 18% и 9% соответственно.
Стоимость “квадрата” во всей Армении растет – в регионах быстрее, чем в столице
Разброс цен за квадратный метр квартиры в Ереване достаточно большой – разница между самым дорогим и самым дешевым районом в 2022 году 3,7 раза. Причем такой разрыв между ценами с 2020 года только увеличивался.
Самые дорогие районы располагаются в центре столицы – Кентрон и Арабкир – стоимость метра в 2022 году 738 тыс. AMD и 522 тыс. AMD соответственно (по состоянию на декабрь 2022 ≈ $1880 и $1330 соответственно). Такой отрыв обусловлен репутацией этих территорий столицы: Кентрон – исторически значимая часть города со множеством достопримечательностей, Арабкир – жилой район с неплотной застройкой, хорошо развитой инфраструктурой и аэропортом.
Районы Канакер-Зейтун, Нор-Норк, Аван, Эребуни, Шенгавит, Давташен, Аджапняк, Малатия-Себастия можно объединить в одну группу – средняя цена метра находится в диапазоне от 325 тыс. AMD до 381 тыс. AMD (≈ от $830 до $970). На цены тут влияют особенности каждого района: Аван, например, известен своими комфортабельными кварталами, ухоженными парками и видами на горы, хотя из-за расположения в северной части многие отмечают более суровые погодные условия. Канакер-Зейтун сохранил аутентичный армянский стиль, а также привлекает парками аттракционов, ботаническим садом и спокойными жилыми кварталами, однако тут отстутсвуют станции метро. А Эребуни славится своими историческими достопримечательностями. В районе Эрибуни находится одноименная крепость и музей. Этот район сочетает в себе историческое наследие и современный облик города, хотя промышленные предприятия портят впечатления об этой части Еревана.
Дешевле всего квартира обойдется в Нубарашене – метр в 2022 году в среднем стоил 201 тыс. AMD (≈ $510). Репутацию району портит тюрьма в сочетании с мусорным полигоном и производственными предприятиями.
В 2021 году по сравнению с “ковидным” 2020 годом цены во всех районах Еревана колебались в пределах 3%, а уже в 2022 заметно выросли – в среднем по всему городу на 14%.
Средние цены за метр жилья сильно различаются и в остальной части Армении. Самая низкая цена с 2020 года сохранялась в Туманяне, где проживает не более 2 тыс. человек – в 2022 году цена метра составила 23 тыс. AMD (≈ $60). Варденис, Алаверди, Ташир – города, в которых квартира также будет очень доступна по цене – метр в среднем продается за 53-55 тыс. AMD (≈ $135-140). В Севане, Ванадзоре, Арарате, Армавире, Гюмри и Дележане недвижимость дороже – от 107 до 157 тыс. AMD(≈ $270-400) за метр соответственно. Самый дорогой метр – в Цахкадзоре – 370 тыс. AMD (≈ $940). Высокая цена, как в некоторых районах Еревана, обусловлена близостью к столице – город находится в 50 км от главного города Армении.
Наиболее значительное повышение цен во всей Армении произошло, как и в Ереване, в 2022 году – максимальный рост составил почти 30% в Ванадзоре и Гаваре. В остальных городах средняя цена за метр стала дороже на 20%. Минимальные изменения по сравнению с 2021 годом произошли в городах Мегри, Мартини, Талин, Айрум и Капан – рост составил от 2% до 10%, при том, что в 2021 во всех этих городах кроме Капана цены имели тенденцию к снижению.
Такое повышение цен во всей стране, очевидно, обусловлено увеличением числа экспатов в Армении, которые создали повышенный спрос на аренду жилой недвижимости. Доходность для собственников в эти периоды увеличилась, а желающих инвестировать по такое же модели прибавилось.
Изменения в налоговом законодательстве – платить придется больше, но не сразу
Отдельно стоит сказать и о налогообложении недвижимости в Армении. Здесь интересны две вещи.
Во-первых, доходы, полученные физическими лицами от сдачи в аренду недвижимого имущества, являются объектом налогообложения. Физическое лицо обязано уплатить 10% от дохода, полученного от сдачи недвижимости в аренду. А если доход от аренды превышает 60 млн AMD в год (по состоянию на декабрь 2022 ≈ $153 тыс.), то дополнительно придется заплатить еще 10% от суммы, превышающей этот порог. Однако с целью избежать уплату данного налога далеко не все договоры аренды регистрируются официально. Это подтверждает и динамика операций аренды на графике выше – очевидно, что в 2022 году рынок аренды должен был значительно активизироваться благодаря волне иммиграции в Армению. По этой причине в 2024 году, скорее всего, начнут действовать изменения в Налоговом законодательстве: в случае осуществления теневой аренды жилья будет налагаться штраф в размере 5% от кадастровой стоимости жилья, при повторном нарушении – 10%. Какие конкретно меры будут осуществляться для фиксации факта неофициальной сдачи недвижимости в аренду пока не понятно.
Во-вторых, в 2020 году произошли изменения в налоговом кодексе, которые, вероятно, приведут к увеличению налоговой нагрузки на граждан. Так, налог на имущество будет рассчитываться исходя из рыночной, а не из кадастровой стоимости имущества (рыночная стоимость недвижимости в Армении выше кадастровой в несколько раз). Ставки остались на прежнем уровне – от 0,05% до 1%. Внедрение такого механизма будет осуществляться в течении 6 лет: в 2021 году налоговая база составляла 25% от рыночной стоимости и каждый следующий год будет увеличиваться еще на 25% (т.е. рыночная стоимость имущества в 2021 году умножалась на 25%, в 2022 году – на 50% и от этих сумм рассчитывались окончательные суммы налога).
С учетом своего экономического развития, туристической привлекательности и улучшения инфраструктуры, Армения имеет потенциал для роста на рынке недвижимости. Государственная поддержка играет значительную роль в формировании и развитии отрасли. А правительство страны оперативно реагирует на изменения и проблемы в сфере недвижимости, принимая в ответ законодательные изменения, направленные в основном на защиту интересов граждан определенных категорий, а не инвесторов. Стоит отметить и желание государства стимулировать активность на рынке недвижимости на территориях за пределами Еревана, который является наиболее развитым и динамичным регионом в стране – высокий спрос на недвижимость обусловлен наличием рабочих мест, образовательных учреждений, торговых и бизнес центров, культурных объектов. Столица сейчас имеет ограничения или исключена из многих льготных программ.
С учетом всего вышесказанного, особенно интересно узнать, как в дальнейшем повлияет 2023 год на рынок недвижимости Армении.